Pis a Andorra: lloguer, preus i requisits

No podia faltar un article sobre l'habitatge a un portal d'informació sobre Andorra especialitzat en l'establiment de persones i negocis al país, i per això hem redactat aquest article. Trobar un bé immoble que s'adapti a les preferències és essencial per a viure a Andorra, ja sigui de compra o lloguer i per utilitzar com a habitatge o com a local comercial d'un negoci. En aquests casos el més freqüent és un apartament o pis a Andorra per poder residir de forma permanent al país.

Solem dir que les coses més cares de cara a establir-se creant una empresa a Andorra són per una banda la quota de la seguretat social i per altra banda el lloguer de la llar (ja que com recordem, no existeix la figura o categoria jurídica d'autònom) . En el primer cas parlem d'uns aprox. 500 € mensuals i el segon cas és el que abordarem aquí. Ens enfocarem als pisos perquè són la gran majoria del parc immobiliari d'Andorra (més del 90%) i el tipus d'habitatge que la major part de la gent demana.

Preu de pisos a Andorra: lloguer i compra

Com veurem a continuació, els preus de l'habitatge mitjà a Andorra són semblants al d'una ciutat intermèdia d'Espanya, tant pel que fa a compra com pel que fa a lloguer. No tan alts en general com els de Madrid, Barcelona o València, però sí similars als de Sevilla, Saragossa, Màlaga o Alacant. Cal destacar, en qualsevol cas, que els preus estan pujant tot i que s'està construint força a causa del augment de l'interès per viure al país, una cosa que també Idealista adverteix amb la cerca d'habitatges.

Preu de pisos per comprar a Andorra

Per aproximar els preus de compra de propietats immobiliàries a Andorra podem remetre'ns a múltiples fonts. No obstant això, segurament la més verídica i la que utilitzarem és la redactada de forma anual i trimestral pel Departament d'Estadística andorrà, que de moment és la corresponent a 2023.

Segons les dades del Govern, hem de preu per metre quadrat mig dels pisos a Andorra va ser el 2023 de 3.599,30 €, un 10,2% més que el 2022 amb 3.266,41 €. Pel que fa al preu mitjà de la llar unifamiliar, va resultar 2.429,08 € el 2023 davant 2.561,86 € el 2022, fet que suposa un sorprenent descens del 5,2%. També ens ofereixen les dades desglossades per parròquies, resultant a la següent taula de preus de pisos mitjans segons els habitatges venuts durant els darrers anys:

Parròquia, preu en €/m2	Any 2020	Any 2021	Any 2022	Any 2023	Variació (%)
Canillo	2.375,0 €	2.515,55 €	2.530,63 €	3.238,84 €	27,9%
Encamp	2.110,0 €	2.322,01 €	2.931,43 €	2.803,75 €	– 4,3%
Ordino	2.255,3 €	2.839,69 €	2.625,98 €	3.043,02 €	15,8%
La Massana	2.419,8 €	2.737,59 €	3.082,37 €	3.227,59 €	4,7%
Andorra la Vella	2.867,6 €	3.367,28 €	3.641,37 €	3.612,76 €	-0,8%
Sant Julià de Lòria	2.181,3 €	2.310,13 €	2.456,86 €	2.938,43 €	19,6%
Escaldes-Engordany	3.160,4 €	3.203,74 €	4.713,37 €	5.149,65 €	9,2%
Preu mig pis Andorra	2.520,4 €	2.775,12 €	3.266,41 €	3.599,30 €	10,2%

La variació és òbviament la del 2023 respecte al 2022. Aquesta mateixa informació la podem tenir de manera més visual amb les gràfiques que també ofereix la plataforma d'estadística. Per exemple, aquí podem veure l'evolució del preu dels pisos per m2 desglossats per parròquia al llarg dels anys des del 2017 fins al 2023:

Com podem observar, si bé tots els preus segueixen un camí alcista, destaca amb vehemència l'augment de la parròquia d'Escaldes-Engordany. I és que el preu en aquesta va passar des dels 3.203,73 € el 2021 fins a la impressionant xifra de 4.713,37 €, un augment del 47% en un sol any, quina barbaritat. Això es deu, majoritàriament, a la construcció de gratacels (com el de la Torre) en aquesta parròquia, que han augmentat el preu mitjà per metre quadrat de pis i habitatge moltíssim.

D'altra banda, a les altres parròquies han pujat els preus una mitjana de 1.000€ el metre quadrat, i Canillo és la parròquia que menor increment ha patit. Ara mateix la tendència continua sent molt alcista a causa del nombre creixent de persones que s'han instal·lat al país especialment després de la tendència marcada per Rubén Doblas Gundersen i altres coses. Aquí podem veure de forma trimestral la evolució del preu dels pisos en general de tot el país:

Com veiem, se segueix una claríssima tendència alcista des de 2017, si bé òbviament a principis de la dècada passada els preus estaven més alts que ara.

Cal destacar que hi ha altres fonts on agafar les dades. Per exemple, aquesta d'Habitàlia en què el càlcul està realitzat sobre anuncis d'habitatges no unifamiliars publicats a habitaclia.com en zones geogràfiques amb una mostra superior als 50 anuncis i que reflecteix uns preus de compra d'habitatge a Andorra que han pujat des d'uns 4.100€/m2 a principis del 2022 fins a gairebé 4.500€/m2 a finals del 2022 i principis del 2023. En qualsevol cas, aquestes dades són dels anuncis publicats Habitaclia, que només són una part de la flota d'immobles andorrans i usualment els més cars.

Altres fonts a utilitzar poden ser aquesta de Hogaria.net, si bé les dades no semblen gaire fiables i tampoc no es mostra com s'han extret, encara que suposem que s'ha fet mitjançant la publicació d'anuncis. Sigui com sigui, el que sí que és cert és que efectivament els preus dels pisos i els habitatges en general a Andorra estan augmentant força en els últims anys.

Finalment, remarcar que el preu de compra d'habitatge és un tema recurrent al país, com vam comprovar en nombrosos articles de premsa i notes com est de La Valira, aquest altre, o també est del Periòdic i aquest altre oa Andorra Difusió i fins i tot al Diari d'Andorra. De fet, la mateixa Associació d'Agents Immobiliaris d'Andorra (AGIA), publica al bloc entrades amb certa preocupació. El mateix Govern ha restringit actualment els requisits per establir-se al país precisament per aquesta qüestió i amb l'objectiu de reduir els preus i els lloguers de pisos.

Preu de lloguer a Andorra

La gran majoria de la gent a Andorra viu de lloguer. Segons els dades del departament d'estadística, entre el 60% i el 70% de la gent viu al país llogant un pis o un altre habitatge. Per tant, és obvi que aquesta qüestió sigui la més important. Per saber coses sobre el lloguer de pisos i habitatge a Andorra cal remetre'ns a la Enquesta de pressupostos familiars, en aquest cas del 2021 que és la darrera disponible.

Segons aquests fitxers podem trobar dades molt interessants. Per exemple, el temps mitjà d‟ocupació d‟un habitatge és de 12,4 anys i la majoria d‟habitatges s‟ocupen entre 10 i 19 anys. També que el gruix de les llars de lloguer es concentra entre els 2 i els 9 anys de lloguer i entre els 50 i 124 metres quadrats, amb una mitjana de 80 m2.

Pel que fa als preus de lloguer, a la següent taula i gràfic mostrem el preu de lloguer mitjà a Andorra des de l'any 2015, on apreciem un notable augment especialment a partir del 2017. Aquestes dades corresponen aproximadament al preu de lloguer d´un pis o llar per a una única persona. Podem observar que de l'any 2020 al 2021 va augmentar un 6,21 TP2T.

Any	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Preu mitjà	581 €	578 €	579 €	603 €	621 €	632 €	671 €

Tot i això, aquests preus mitjans no tenen en compte la mida de l'habitatge llogat, cosa que és molt rellevant de cara a fer-se una idea els costos que suposa llogar al país. En aquest sentit, la gràfica més destacable i visual de l'estudi relaciona els preus segons la grandària de l'habitatge considerat i prenent els anys del 2017 al 2021 com mostrem a continuació. Per tant, els preus de lloguer per mida de la propietat quedarien així:

Grandària	0-49 m2	50-74 m2	75-99 m2	100-124 m2	125-149 m2	> 150 m2
Preu	472,0 €	581,0 €	659,9 €	774,1 €	985,1 €	1.287,4 €

Una altra forma de mesurar els preus dels lloguers és mesurat per metre quadrat de vivenda llogada. En aquest sentit, també disposem d'una taula molt instructiva que relaciona preu per metre quadrat segons els anys de lloguer per als diferents anys considerats:

Temps de lloguer / Any	2017	2018	2019	2020	2021
Menys d'un any	7,7 €	9,4 €	9,5 €	9,6 €	10,2 €
1 any	8,2 €	8,8 €	9,3 €	9,7 €	9,6 €
De 2 a 4 anys	7,2 €	7,6 €	8,0 €	8,4 €	9,1 €
De 5 a 9 anys	6,9 €	7,1 €	7,3 €	7,5 €	8,0 €
De 10 a 19 anys	7,0 €	7,3 €	7,4 €	7,4 €	7,8 €
De 20 anys o més	5,3 €	5,7 €	5,7 €	5,7 €	6,7 €
Total mitjana	6,9 €	7,3 €	7,5 €	7,6 €	8,3 €

Com podem veure, de nou, s'aprecia un creixement acusat especialment als trams més baixos (és a dir, als lloguers més nous, de menys d'1 any). Veiem també que el preu dels lloguers és més baix com més anys es porti vivint de lloguer i que tendeix a reduir-se respecte als nous contractes segons avancen els anys.

En qualsevol cas, la veritat és que és un tema força polèmic i actual a Andorra, com podem veure a aquesta nota de premsa del Govern, també en aquest article del Diari d'Andorra o en aquest de Andorra Difusió, on podem llegir a més que les despeses de la llar suposen aproximadament el 34% de la despesa familiar mitjana a Andorra.

Requisits per comprar un pis o habitatge a Andorra

En primer lloc ens agradaria remarcar que no cal ser resident a Andorra per comprar una propietat immobiliària andorrana. Ho pot fer qualsevol persona gran d'edat sempre que tingui els antecedents penals nets i ho pugui demostrar amb el certificat corresponent. Tampoc no té cap repercussió sobre els preus o els impostos, taxes i despeses que s'han d'emprendre, només en cas d'arrendar-la el tractament fiscal dels rendiments és diferent. Per tant pot invertir a Andorra comprant un habitatge sense cap impediment.

Això sí, és imprescindible disposar d'un compte bancari andorrà, ja que els pagaments s'han de fer dins del Principat i constitueix una prova de l'origen lícit dels fons aportats en virtut de la normativa contra el blanqueig de capitals.

Autorització del Govern andorrà

El Govern andorrà facilita una autorització anomenada Autorització d'Inversió Estrangera a Immobles que dóna dret a invertir en un bé immoble andorrà. Aquesta autorització l'han de sol·licitar les persones físiques que no tinguin residència o nacionalitat a Andorra i les entitats jurídiques amb domicili a l'estranger i s'obté en un termini d'aproximadament 15 dies.

Aquesta autorització dinversió és el pas previ per poder invertir al país i permet invertir en qualsevol de les set parròquies del Principat i en qualsevol tipus de propietat immobiliària: pisos i apartaments, xalets i cases adossades, aparcaments, locals comercials, terrenys…

Passos per adquirir una propietat

El procés de compra, un cop aprovada les autorització, dura aproximadament entre mes i mig i dos mesos. Es tracta d´un procés de quatre etapes per formalitzar l´adquisició que resumim a continuació:

1. Signatura del contracte de reserva del bé immoble, entre comprador i venedor. El comprador paga un dipòsit del 10% que valida lopció de compra. És un dipòsit no reemborsable que actua com a senyal de compra i evita que el comprador es faci enrere sense motius raonables. El venedor retira la propietat del mercat per un període de temps determinat.
2. Preparació i gestió de l'escriptura de compravenda. Activació del procés de venda per un notari andorrà, redacció del contracte i preparació per a la signatura de l'escriptura.
3. Signatura de l'escriptura de compravenda per les dues parts, en presència del notari. El comprador paga el saldo restant i pren possessió del bé immoble. Es canvia el nom a les escriptures de la propietat.
4. Dipòsit de l'escriptura de compravenda per part del notari. El venedor, per part seva, usualment ha de lliurar el Certificat d'Habitabilitat de la propietat al comprador, emès per arquitecte registrat, que assegura les condicions vitals de l'habitatge.
5. Pagament d'impostos i taxes municipals.

En qualsevol cas, el més recomanable és acudir a una assessoria especialitzada per realitzar tots els tràmits amb el banc, el govern, l'agència/propietari i el notari. A Andorra Insiders, per exemple, els podem ajudar a optimitzar el seu temps i diners sota estricte compliment de la llei i realitzar el procediment de forma eficient, clara i professional.

Despeses de notaria per fer la compra

Usualment els costos en honoraris del Notari són d'aproximadament el 0,1% del valor de la propietat immersa en l'operació, més un import fix entre 500€ i 1.500€ aproximadament segons el valor de limmoble comprat. El comprador és el responsable del pagament de les despeses notarials esmentades i dels impostos corresponents a través d'un compte bancari en banc andorrà.

A més d'aquests, caldria tenir en compte, en cas de realitzar el procediment mitjançant agència immobiliària, els honoraris que aquests mateixos apliquen.

Impost de béns immobles a la compravenda

Impostos a la compra d'habitatge

Les transmissions de tota classe de béns immobles així com la constitució i la cessió de drets reals sobre els béns immobles estan subjectes a tributació a Andorra del Impost sobre les transmissions patrimonials (ITP). Així, quan es compra una casa, un pis o un habitatge o una altra propietat, el comprador és obligat tributari d'aquest impost.

El tipus a aplicar i abonar és el corresponent al 4% del valor real certificat de limmoble, repartit en un 1% per a ladministració central del Govern dAndorra i un 3% per a lajuntament local o Comú. El tram del Comú l'escullen els mateixos comuns entre el 0,5% i el 3%, però a la pràctica tots tenen el tram màxim. Les exempcions apliquen sobre operacions amb parentiu, matrimoni, entitats públiques, relacions societàries o donacions a organitzacions sense ànim de lucre, entre d'altres. També si la propietat s'usarà per llogar un mínim de 5 anys i algunes altres més.

Recomanem, de nou, anar a una assessoria fiscal per estudiar el cas i veure la manera de procedir.

Impostos a la venda d'una propietat

La venda d'una propietat, a diferència del que passa a altres països, no està subjecta a guany de capital per impostos sobre el capital o sobre l'estalvi o per la base de l'estalvi de l'IRPF andorrà. Les plusvàlues obtingudes amb la venda d'un habitatge o altre immoble a Andorra tributa per un impost específic per això, anomenat Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries.

Aquest impost plusvàlues que es posin de manifest en les transmissions patrimonials, oneroses o lucratives “inter vivos”, de tota mena de béns immobles, així com en la constitució o en la cessió de drets reals sobre els béns immobles. El tipus que cal aplicar varia entre el 0% i el 15% segons els anys que s'hagi posseït l'immoble abans de procedir a la venda. Així, un habitatge que hagi estat posseït durant menys d'un any tributarà al 15% i si en canvi s'ha posseït més de 10 anys tributarà al 0%.

En qualsevol cas, aquest impost també és més complicat i té les peculiaritats. Des d'exempcions i bonificacions fins a correccions amb coeficients, maneres de calcular la quota tributària i retencions. És per això que una altra vegada instem a acudir a una assessoria professional.

impostos municipals

Encara que a Andorra no existeix l'IBI, sí que hi ha determinats impostos comunals sobre propietaris de béns immobles, segons la parròquia que els apliqui, els metres quadrats de la propietat, el seu estat de construcció o la localització entre d'altres. Aquests poden ser tres:

• L'impost tradicional de foc i lloc, que grava el fet de residir en una parròquia, independentment del règim (lloguer o propietari).
• L'impost sobre la propietat immobiliària que grava la propietat per metre quadrat. Cada parròquia aplica el tipus i la correcció per la localització del bé.
• L'impost sobre els rendiments arrendataris. S'aplica sobre les rendes acreditades durant l'any i es liquida al final del període impositiu. El tipus oscil·la entre un 0,4% i un 4% sobre les rendes segons el Comú.

Requisits per llogar un pis

De manera similar al cas anterior, tampoc no cal ser resident andorrà per llogar un habitatge, n'hi ha prou amb identificar-se (DNI, Passaport, etc.) i tenir un compte bancari en banc andorrà per poder realitzar els pagaments de les despeses de la llar des d'allà (lloguer, electricitat, calefacció i aigua, internet, assegurança, etc.). No obstant això, no té gaire sentit llogar un habitatge sense convertir-se en resident, molt menys si no es convertirà en resident fiscal perquè no podrà aprofitar les avantatges dels impostos andorrans.

Els contractes d'arrendament indefinits a Andorra tenen una durada mínima de 5 anys, durant els quals es pot rescindir el contracte mitjançant un preavís fet tants mesos abans com anys de contracte quedin per complir a l'hora de sortir de l'habitatge. Per exemple, després de dos anys en un pis de lloguer de 5 anys es requereix emetre un preavís signat i per escrit al propietari/agència immobiliària de 3 mesos abans de sortir de la propietat definitivament.

D'altra banda, cal tenir en compte que en general cal disposar de l'import de 4 mesos del lloguer a contractar per començar aquest contracte. D'ells, l'equivalent a un mes seria per a l'agència immobiliària en concepte d'honoraris, dos mesos es dipositarien com a fiança per l'arrendament i l'últim seria per abonar el primer mes de contracte. És important indicar que l'assegurança d'habitatge és obligatòria, així com abonar les taxes municipals anuals en concepte dil·luminació i neteja.

Finalment, és recomanable assegurar-se, en cas de buscar propietat immobiliària a través d'un agent immobiliari, que aquest està inscrit al Col·legi de Gestors i Agents Immobiliaris d'Andorra (AGIA). Aquesta és una professió regulada per la Llei dels Agents i Gestors Immobiliaris de l'any 2000 i només els registrats en aquesta entitat pública poden desenvolupar aquesta feina.

Buscar pis a Andorra de lloguer o compra

Acabem l'article amb les millors maneres de buscar i trobar immobles de tot tipus a Andorra. El que la gent sol fer és buscar a Google i acaben en plataformes com Habitaclia, Idealista o Pisos.com. Tot i això, en aquests portals espanyols, a més d'haver-hi només una petita fracció de la flota immobiliària total andorrana, solen estar més cars de l'usual.

El mercat de vivenda i propietat immobiliària andorrà és malauradament molt local, molt gremial. Es tracta certament d'un oligopoli amb comportament i funcionament propis d'un càrtel. Per exemple, totes les agències immobiliàries es coneixen entre si i hi col·laboren per repartir-se comissions i honoraris a costa del consumidor. A més, la regulació pròpia del sector dificulta la competència entre ells.

És per això que, encara que hi ha moltíssimes agències immobiliàries diferents al Principat d'Andorra i en podríem nomenar moltes, creiem que la millor opció per buscar habitatge, plaça de pàrquing o qualsevol altre tipus de propietat immobiliària al país és el portal Pisos.ad o buscocasa.ad, portals força locals i poc coneguts a l'estranger, que no sol aparèixer a internet més enllà de les cerques realitzades a Andorra.

Aquest portal, a diferència dels esmentats anteriorment, sí té una vasta i àmplia oferta de béns immobles. A més, hi publiquen la majoria d'immobiliàries del país, immobiliàries molt diferents amb propietats diferents (o de vegades les mateixes). Així, si bé aquest portal no evita les pràctiques oligopolístiques i abusives dels promotors immobiliaris, permet buscar millor, comparar propietats entre moltes més i fins i tot comparar preus de diferents immobiliàries. En cas que alguna d'elles us cridi l'atenció, a més, podeu contactar amb la immobiliària amb les dades de contacte que hi ha publicades.

És per això que creiem que, malgrat que probablement carreguin la seva pròpia comissió a les agències per publicar els anuncis i potser estiguin més cars, val la pena fer-lo servir.

Compartir pis a Andorra

Finalment, per compartir pis al Principat d'Andorra, recomanem gratament aquest grup de telegram, anomenat Allotjament Andorra, doncs és un grup amb més de 2.000 persones que tenen com a objectiu precisament organitzar les persones perquè puguin compartir allotjament i habitatge. També a aquest grup de Facebook amb més de 15.000 persones anomenat Busco Pis a andorra potser poden trobar gent per compartir pis que tinguin una habitació lliure o necessitin una habitació.