Compartir en facebook
Compartir en twitter
Compartir en whatsapp
Compartir en telegram

Habitatge a Andorra: comprar o llogar un immoble

A VPN is an essential component of IT security, whether you'r just starting a business or are already up and running. Most business interactions and transactions happen online and VPN

No podia faltar un article sobre l'habitatge a un portal d'informació sobre Andorra especialitzat en l'establiment de persones i negocis al país, i per això hem redactat aquest article. Trobar un bé immoble que s'adapti a les preferències és essencial per a viure a Andorra, ja sigui comprat o llogat i per utilitzar com a habitatge o com a local comercial d'un negoci.

Solem dir que les coses més cares de cara a establir-se creant una empresa a Andorra són per una banda la quota de la seguretat social i per altra banda el lloguer de la llar (ja que com recordem, no existeix la figura o categoria jurídica d'autònom) . En el primer cas estem parlant d'uns 450-500€ mensuals i el segon cas és el que abordarem aquí.

Preus i lloguers d´habitatge a Andorra

Com veurem a continuació, els preus de l'habitatge mitjà a Andorra són semblants al d'una ciutat intermèdia d'Espanya, tant pel que fa a compra com pel que fa a lloguer. No tan alts en general com els de Madrid, Barcelona o València, però sí similars als de Sevilla, Saragossa, Alacant o Còrdova. Cal destacar, en qualsevol cas, que els preus estan pujant tot i que s'està construint força a causa del augment de l'interès per viure al país, una cosa que també Idealista adverteix amb la cerca d'habitatges.

Preus de compra

Per aproximar els preus de compra de propietats immobiliàries a Andorra podem remetre'ns a múltiples fonts. No obstant això, segurament la més verídica i la que utilitzarem és la redactada de forma anual i trimestral pel Departament d'Estadística andorrà.

Així, si ens anem primer a la darrera nota de premsa anual, tenim que el preu per metre quadrat mig dels pisos a Andorra va ser el 2020 de 2.520€, un 4.6% més que el 2019 amb 2.409€. Pel que fa al preu mitjà de la llar unifamiliar, va resultar 2.237€ el 2020 davant 2.704€ el 2019, un 17% menys. També ens ofereix una taula que compara l'any 2020 amb el 2019 per parròquies, resultant a la següent taula de preus de pisos mitjans segons habitatges venuts durant aquests anys:

Parròquia, preu en €/m2Any 2019Any 2020Variació (%)
Canillo1.937,7 €2.375,0 €22,6%
Encamp1.971,8 €2.110,0 €7,0%
Ordino2.328,2 €2.255,3 €-3,1%
La Massana2.310,6 €2.419,8 €4,7%
Andorra la Vella2.956,5 €2.867,6 €-3,0%
Sant Julià de Lòria2.030,5 €2.181,3 €7,4%
Escaldes-Engordany3.118,5 €3.160,4 €1,3%
Preu mitjà Andorra2.409,3 €2.520,4 €4,6%
Preu d'habitatge tipus pis a Andorra per parròquia, en euros per metre quadrat

Aquesta mateixa informació la podem tenir de forma més visual amb les gràfiques que també ofereix l'informe, tant del preu dels pisos per parròquia com del preu de l'habitatge i el terra andorrà segons el tipus de propietat immobiliària:

Preu per metre quadrat dels pisos a Andorra per parròquies, 2013-2020
Preu per m2 dels pisos a Andorra per parròquies, 2013-2020
Preu d'habitatge i sòl andorrà per propietat immobiliària, 2013-2020
Preu d'habitatge i sòl andorrà per propietat immobiliària, 2013-2020

D'altra banda tenim el informe trimestral del segon trimestre del 2021, segons el qual el preu per metre quadrat mitjà dels pisos va ser de 2.746,4€ davant dels 2.836,7€ del mateix trimestre del 2020, resultant un -3,2%. D'altra banda, incloent als pisos les llars i habitatges unifamiliars i edificis, tenim que la diferència va ser de 2.767,9€ el segon trimestre del 2021 i 2.590,9€ el segon trimestre del 2020, augmentant així un 6,8% .

Cal destacar que hi ha altres fonts on agafar les dades. Per exemple, aquesta d'Habitàlia en què el càlcul està realitzat sobre anuncis d'habitatges no unifamiliars publicats a habitaclia.com en zones geogràfiques amb una mostra superior als 50 anuncis i que reflecteix uns preus de compra d'habitatge a Andorra que han pujat des d'uns 3.600€/m2 a finals del 2020 fins a gairebé 4.000€/m2 a finals de 2021. En qualsevol cas, aquestes dades són dels anuncis publicats Habitaclia, que són una part de la flota d'immobles andorrans i usualment els més cars.

Altres fonts a utilitzar poden ser aquesta de Hogaria.net, si bé les dades no semblen gaire fiables i tampoc no es mostra com s'han extret, encara que suposem que s'ha fet mitjançant la publicació d'anuncis.

Finalment, remarcar que el preu de compra d'habitatge és un tema recurrent al país, com vam comprovar en nombrosos articles de premsa i notes com est de La Valira, aquest altre, o també est del Periòdic i aquest altre oa Andorra Difusió i fins i tot al Diari d'Andorra. De fet, la mateixa Associació d'Agents Immobiliaris d'Andorra (AGIA), publica al bloc entrades amb certa preocupació i també tenen previst fer un estudi per conèixer el preu real de l'habitatge.

Preu de lloguer

Pel que fa als preus dels lloguers, no disposem d'informes tan bons per part del Departament d'Estadística andorrà, però a la Enquesta de pressupostos familiars del 2019 podem trobar informació molt rellevant. Per exemple, que el 63% de les llars d'Andorra estan en règim de lloguer, xifra que ha baixat constantment des del 69% de 2015 i 106. També que el gruix de les llars de lloguer es concentra entre els 2 i els 9 anys de lloguer i entre els 50 i 124 metres quadrats, amb una mitjana de 80 m2.

Pel que fa als preus de lloguer, a la següent taula mostrem el preu de lloguer mitjà a Andorra des de l'any 2015, on apreciem un augment notable especialment a partir del 2017.

Any20152016201720182019
Preu mitjà581 €580 €584 €601 €607 €
Preu de lloguer mitjà a Andorra

Tot i això, aquests preus mitjans no tenen en compte la mida de l'habitatge llogat, cosa que és molt rellevant de cara a fer-se una idea els costos que suposa llogar al país. En aquest sentit, la gràfica més destacable i visual de l'estudi relaciona els preus segons la grandària de l'habitatge considerat i prenent els anys del 2015 al 2019 com mostrem a continuació. Per tant, els preus de lloguer per mida de la propietat quedarien així:

Grandària0-49 m250-74 m275-99 m2100-124 m2125-149 m2> 150 m2
Preu446,7 €555,6 €600,9 €678,1 €755,1 €1.278,6 €
Preus de lloguer per mida d'habitatge a Andorra
Preu de lloguer a Andorra segons la mida de l'habitatge, anys 2015-2019
Preu de lloguer per mida d'habitatge, Andorra 2015-2019

Una altra forma de mesurar els preus dels lloguers és mesurat per metre quadrat de vivenda llogada. En aquest sentit, també disposem d'una taula molt instructiva que relaciona preu per metre quadrat segons els anys de lloguer per als diferents anys considerats:

Temps de lloguer / Any20152016201720182019
Menys d'un any7,4 €7,3 €8,4 €9,2 €9,5 €
1 any7,8 €8,0 €8,0 €8,5 €9,2 €
De 2 a 4 anys7,4 €7,3 €7,5 €7,9 €8,5 €
De 5 a 9 anys7,2 €7,2 €7,0 €7,6 €7,6 €
De 10 a 19 anys6,6 €6,8 €7,1 €7,5 €7,8 €
De 20 anys o més5,2 €5,3 €5,6 €6,0 €5,9 €
Mitjana7,0 €6,9 €7,1 €7,5 €7,7 €
Preu de lloguer per metre quadrat segons anys de lloguer, 2015-2019

Com podem veure, de nou, s'aprecia un creixement acusat a partir del 2017 especialment als trams més baixos (és a dir, als lloguers més nous). Veiem també que el preu dels lloguers és més baix com més anys es porti vivint de lloguer i que tendeix a reduir-se respecte als nous contractes segons avancen els anys.

En qualsevol cas, la veritat és que és un tema força polèmic i actual a Andorra, com podem veure aaquesta nota de premsa del Govern, també en aquest article del Diari d'Andorra o en aquest deAndorra Difusió, on podem llegir a més que les despeses de la llar suposen aproximadament el 34% de la despesa familiar mitjana a Andorra.

Requisits per comprar un immoble

En primer lloc ens agradaria remarcar que no cal ser resident a Andorra per comprar una propietat immobiliària andorrana. Ho pot fer qualsevol persona gran d'edat sempre que tingui els antecedents penals nets i ho pugui demostrar amb el certificat corresponent. Tampoc no té cap repercussió sobre els preus o els impostos, taxes i despeses que s'han d'emprendre, només en cas d'arrendar-la el tractament fiscal dels rendiments és diferent.

Això sí, és imprescindible disposar d'un compte bancari andorrà, ja que els pagaments s'han de fer dins del Principat i constitueix una prova de l'origen lícit dels fons aportats en virtut de la normativa contra el blanqueig de capitals.

Autorització del Govern andorrà

El Govern andorrà facilita una autorització anomenada Autorització d'Inversió Estrangera a Immobles que dóna dret a invertir en un bé immoble andorrà. Aquesta autorització l'han de sol·licitar les persones físiques que no tinguin residència o nacionalitat a Andorra i les entitats jurídiques amb domicili a l'estranger i s'obté en un termini d'aproximadament 15 dies.

Aquesta autorització dinversió és el pas previ per poder invertir al país i permet invertir en qualsevol de les set parròquies del Principat i en qualsevol tipus de propietat immobiliària: pisos i apartaments, xalets i cases adossades, aparcaments, locals comercials, terrenys…

Passos per adquirir una propietat

El procés de compra, un cop aprovada les autorització, dura aproximadament entre mes i mig i dos mesos. Es tracta d´un procés de quatre etapes per formalitzar l´adquisició que resumim a continuació:

  1. Signatura del contracte de reserva del bé immoble, entre comprador i venedor. El comprador paga un dipòsit del 10% que valida lopció de compra. És un dipòsit no reemborsable que actua com a senyal de compra i evita que el comprador es faci enrere sense motius raonables. El venedor retira la propietat del mercat per un període de temps determinat.
  2. Preparació i gestió de l'escriptura de compravenda. Activació del procés de venda per un notari andorrà, redacció del contracte i preparació per a la signatura de l'escriptura.
  3. Signatura de l'escriptura de compravenda per les dues parts, en presència del notari. El comprador paga el saldo restant i pren possessió del bé immoble. Es canvia el nom a les escriptures de la propietat.
  4. Dipòsit de l'escriptura de compravenda per part del notari. El venedor, per part seva, usualment ha de lliurar el Certificat d'Habitabilitat de la propietat al comprador, emès per arquitecte registrat, que assegura les condicions vitals de l'habitatge.
  5. Pagament d'impostos i taxes municipals.

En qualsevol cas, el més recomanable és acudir a una assessoria especialitzada per realitzar tots els tràmits amb el banc, el govern, l'agència/propietari i el notari. A Andorra Insiders, per exemple, els podem ajudar a optimitzar el seu temps i diners sota estricte compliment de la llei i realitzar el procediment de forma eficient, clara i professional.

Despeses de notaria per fer la compra

Usualment els costos en honoraris del Notari són d'aproximadament el 0,1% del valor de la propietat immersa en l'operació, més un import fix entre 500€ i 1.500€ aproximadament segons el valor de limmoble comprat. El comprador és el responsable del pagament de les despeses notarials esmentades i dels impostos corresponents a través d'un compte bancari en banc andorrà.

A més d'aquests, caldria tenir en compte, en cas de realitzar el procediment mitjançant agència immobiliària, els honoraris que aquests mateixos apliquen.

Impostos a la compravenda de propietats immobiliàries

Impostos a la compra d'habitatge

Les transmissions de tota classe de béns immobles així com la constitució i la cessió de drets reals sobre els béns immobles estan subjectes a tributació a Andorra del Impost sobre les transmissions patrimonials (ITP). Així, quan es compra una casa, un pis o un habitatge o una altra propietat, el comprador és obligat tributari d'aquest impost.

El tipus a aplicar i abonar és el corresponent al 4% del valor real certificat de limmoble, repartit en un 1% per a ladministració central del Govern dAndorra i un 3% per a lajuntament local o Comú. El tram del Comú l'escullen els mateixos comuns entre el 0,5% i el 3%, però a la pràctica tots tenen el tram màxim. Les exempcions apliquen sobre operacions amb parentiu, matrimoni, entitats públiques, relacions societàries o donacions a organitzacions sense ànim de lucre, entre d'altres. També si la propietat s'usarà per llogar un mínim de 5 anys i algunes altres més.

Recomanem, de nou, anar a una assessoria fiscal per estudiar el cas i veure la manera de procedir.

Impostos a la venda d'una propietat

La venda d'una propietat, a diferència del que passa a altres països, no està subjecta a guany de capital per impostos sobre el capital o sobre l'estalvi o per la base de l'estalvi de l'IRPF andorrà. Les plusvàlues obtingudes amb la venda d'un habitatge o altre immoble a Andorra tributa per un impost específic per això, anomenat Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries.

Aquest impost plusvàlues que es posin de manifest en les transmissions patrimonials, oneroses o lucratives “inter vivos”, de tota mena de béns immobles, així com en la constitució o en la cessió de drets reals sobre els béns immobles. El tipus que cal aplicar varia entre el 0% i el 15% segons els anys que s'hagi posseït l'immoble abans de procedir a la venda. Així, un habitatge que hagi estat posseït durant menys d'un any tributarà al 15% i si en canvi s'ha posseït més de 10 anys tributarà al 0%.

En qualsevol cas, aquest impost també és més complicat i té les peculiaritats. Des d'exempcions i bonificacions fins a correccions amb coeficients, maneres de calcular la quota tributària i retencions. És per això que una altra vegada instem a acudir a una assessoria professional.

impostos municipals

Encara que a Andorra no existeix l'IBI, sí que hi ha determinats impostos comunals sobre propietaris de béns immobles, segons la parròquia que els apliqui, els metres quadrats de la propietat, el seu estat de construcció o la localització entre d'altres. Aquests poden ser tres:

  • L'impost tradicional de foc i lloc, que grava el fet de residir en una parròquia, independentment del règim (lloguer o propietari).
  • L'impost sobre la propietat immobiliària que grava la propietat per metre quadrat. Cada parròquia aplica el tipus i la correcció per la localització del bé.
  • L'impost sobre els rendiments arrendataris. S'aplica sobre les rendes acreditades durant l'any i es liquida al final del període impositiu. El tipus oscil·la entre un 0,4% i un 4% sobre les rendes segons el Comú.

Requisits per llogar un habitatge

De manera similar al cas anterior, tampoc no cal ser resident andorrà per llogar un habitatge, n'hi ha prou amb identificar-se (DNI, Passaport, etc.) i tenir un compte bancari en banc andorrà per poder realitzar els pagaments de les despeses de la llar des d'allà (lloguer, electricitat, calefacció i aigua, internet, assegurança, etc.). No obstant això, no té gaire sentit llogar un habitatge sense convertir-se en resident, molt menys si no es convertirà en resident fiscal perquè no podrà aprofitar les avantatges dels impostos andorrans.

Els contractes d'arrendament indefinits a Andorra tenen una durada mínima de 5 anys, durant els quals es pot rescindir el contracte mitjançant un preavís fet tants mesos abans com anys de contracte quedin per complir a l'hora de sortir de l'habitatge. Per exemple, després de dos anys en un pis de lloguer de 5 anys es requereix emetre un preavís signat i per escrit al propietari/agència immobiliària de 3 mesos abans de sortir de la propietat definitivament.

D'altra banda, cal tenir en compte que en general cal disposar de l'import de 4 mesos del lloguer a contractar per començar aquest contracte. D'ells, l'equivalent a un mes seria per a l'agència immobiliària en concepte d'honoraris, dos mesos es dipositarien com a fiança per l'arrendament i l'últim seria per abonar el primer mes de contracte. És important indicar que l'assegurança d'habitatge és obligatòria, així com abonar les taxes municipals anuals en concepte dil·luminació i neteja.

Finalment, és recomanable assegurar-se, en cas de buscar propietat immobiliària a través d'un agent immobiliari, que aquest està inscrit al Col·legi de Gestors i Agents Immobiliaris d'Andorra (AGIA). Aquesta és una professió regulada per la Llei dels Agents i Gestors Immobiliaris de l'any 2000 i només els registrats en aquesta entitat pública poden desenvolupar aquesta feina.

Buscar pis a Andorra de lloguer o compra

Acabem l'article amb les millors maneres de buscar i trobar immobles de tot tipus a Andorra. El que la gent sol fer és buscar a Google i acaben en plataformes com Habitaclia, Idealista o Pisos.com. Tot i això, en aquests portals espanyols, a més d'haver-hi només una petita fracció de la flota immobiliària total andorrana, solen estar més cars de l'usual.

El mercat de vivenda i propietat immobiliària andorrà és malauradament molt local, molt gremial. Es tracta certament d'un oligopoli amb comportament i funcionament propis d'un càrtel. Per exemple, totes les agències immobiliàries es coneixen entre si i hi col·laboren per repartir-se comissions i honoraris a costa del consumidor. A més, la regulació pròpia del sector dificulta la competència entre ells.

És per això que, encara que hi ha moltíssimes agències immobiliàries diferents al Principat d'Andorra i en podríem nomenar moltes, creiem que la millor opció per buscar habitatge, aparcament o qualsevol altre tipus de propietat immobiliària al país és el portal Pisos.ad, un portal força local i poc conegut, que no sol aparèixer a internet més enllà de les cerques realitzades a Andorra.

Aquest portal, a diferència dels esmentats anteriorment, sí té una vasta i àmplia oferta de béns immobles. A més, hi publiquen la majoria d'immobiliàries del país, immobiliàries molt diferents amb propietats diferents (o de vegades les mateixes). Així, si bé aquest portal no evita les pràctiques oligopolístiques i abusives dels promotors immobiliaris, permet buscar millor, comparar propietats entre moltes més i fins i tot comparar preus de diferents immobiliàries. En cas que alguna d'elles us cridi l'atenció, a més, podeu contactar amb la immobiliària amb les dades de contacte que hi ha publicades.

És per això que creiem que, malgrat que probablement carreguin la seva pròpia comissió a les agències per publicar els anuncis i potser estiguin més cars, val la pena fer-lo servir.

Deixa un comentari

Habitatge a Andorra: comprar o llogar un immoble

Troba'ns a les xarxes

Sobre nosaltres

Andorra Insiders és una plataforma de serveis legals, fiscals i comptables professionals, especialitzada en crear empreses i establir a persones al Principat. 

Comparteix a xarxes socials

Compartir en facebook
Compartir en twitter
Compartir en linkedin
Compartir en telegram
Compartir en whatsapp

Posts més recents