Compartir en facebook
Compartir en twitter
Compartir en whatsapp
Compartir en telegram

Pis a Andorra: lloguer, preus i requisits

No podia faltar un article sobre l'habitatge a un portal d'informaci√≥ sobre Andorra especialitzat en l'establiment de persones i negocis al pa√≠s, i per aix√≤ hem redactat aquest article. Trobar un b√© immoble que s'adapti a les prefer√®ncies √©s essencial per a viure a Andorra, ja sigui de compra o lloguer i per utilitzar com a habitatge o com a local comercial d'un negoci. En aquests casos el m√©s freq√ľent √©s un apartament o pis a Andorra per poder residir de forma permanent al pa√≠s.

Solem dir que les coses m√©s cares de cara a establir-se creant una empresa a Andorra s√≥n per una banda la quota de la seguretat social i per altra banda el lloguer de la llar (ja que com recordem, no existeix la figura o categoria jur√≠dica d'aut√≤nom) . En el primer cas estem parlant d'uns 450-500‚ā¨ mensuals i el segon cas √©s el que abordarem aqu√≠. Ens enfocarem als pisos perqu√® s√≥n la gran majoria del parc immobiliari d'Andorra (m√©s del 90%) i el tipus d'habitatge que la major part de la gent demana.

Preu de pisos a Andorra: lloguer i compra

Com veurem a continuació, els preus de l'habitatge mitjà a Andorra són semblants al d'una ciutat intermèdia d'Espanya, tant pel que fa a compra com pel que fa a lloguer. No tan alts en general com els de Madrid, Barcelona o València, però sí similars als de Sevilla, Saragossa, Màlaga o Alacant. Cal destacar, en qualsevol cas, que els preus estan pujant tot i que s'està construint força a causa del augment de l'interès per viure al país, una cosa que també Idealista adverteix amb la cerca d'habitatges.

Preu de pisos per comprar a Andorra

Per aproximar els preus de compra de propietats immobili√†ries a Andorra podem remetre'ns a m√ļltiples fonts. No obstant aix√≤, segurament la m√©s ver√≠dica i la que utilitzarem √©s la redactada de forma anual i trimestral pel Departament d'Estad√≠stica andorr√†, que de moment el 2023 √©s la corresponent al 2021.

Segons les dades del Govern, hem de preu per metre quadrat mig dels pisos a Andorra va ser el 2021 de 2.775‚ā¨, un 10,1%% m√©s que el 2020 amb 2.520,4‚ā¨. Pel que fa al preu mitj√† de la llar unifamiliar, va resultar 2.836,17‚ā¨ el 2021 davant 2.237,78‚ā¨ el 2020, fet que suposa un augment del 26,7%. Tamb√© ens ofereixen les dades desglossades per parr√≤quies, resultant a la seg√ľent taula de preus de pisos mitjans segons els habitatges venuts durant els darrers anys:

Parr√≤quia, preu en ‚ā¨/m2Any 2019Any 2020Any 2021Variaci√≥ (%)
Canillo1.937,7 ‚ā¨2.375,0 ‚ā¨2.515,55 ‚ā¨5,9%
Encamp1.971,8 ‚ā¨2.110,0 ‚ā¨2.322,01 ‚ā¨10%
Ordino2.328,2 ‚ā¨2.255,3 ‚ā¨2.839,69 ‚ā¨25,9%
La Massana2.310,6 ‚ā¨2.419,8 ‚ā¨2.737,59 ‚ā¨13,1%
Andorra la Vella2.956,5 ‚ā¨2.867,6 ‚ā¨3.367,28 ‚ā¨17,4%
Sant Juli√† de L√≤ria2.030,5 ‚ā¨2.181,3 ‚ā¨2.310,13 ‚ā¨5,9%
Escaldes-Engordany3.118,5 ‚ā¨3.160,4 ‚ā¨3.203,74 ‚ā¨1,4%
Preu mig pis Andorra2.409,3 ‚ā¨2.520,4 ‚ā¨2.775,12 ‚ā¨10,1%
Preu d'habitatge tipus pis a Andorra per parròquia, en euros per metre quadrat

La variació és òbviament la del 2021 respecte al 2020. Aquesta mateixa informació la podem tenir de manera més visual amb les gràfiques que també ofereix la plataforma d'estadística. Per exemple, aquí podem veure l'evolució del preu dels pisos per m2 desglossats per parròquia al llarg dels anys fins al 2021:

Preu dels pisos a Andorra per metre quadrat i per parròquies
Preu dels pisos a Andorra per metre quadrat i per parròquies, 2010-2021

Com podem observar, amb la crisi immobiliària del 2008 es va iniciar un camí baixista fins al 2015, i ara ha tornat a un camí alcista des del 2018. Les parròquies més cares continuen sent, és clar, Andorra la Vella i Escaldes-Engordany i les més assequibles Sant Julià de L'Òria i Encamp. Ara mateix la tendència és molt alcista a causa del nombre creixent de persones que s'han instal·lat al país especialment després de la tendència marcada per Rubén Doblas Gundersen. Aquí podem veure de forma trimestral la evolució del preu dels pisos en general de tot el país:

Habitatge: preu mitjà dels pisos a Andorra. Evolució 2010-2022
Habitatge: preu mitjà dels pisos a Andorra. Evolució 2010-2022

Cal destacar que hi ha altres fonts on agafar les dades. Per exemple, aquesta d'Habit√†lia en qu√® el c√†lcul est√† realitzat sobre anuncis d'habitatges no unifamiliars publicats a habitaclia.com en zones geogr√†fiques amb una mostra superior als 50 anuncis i que reflecteix uns preus de compra d'habitatge a Andorra que han pujat des d'uns 4.100‚ā¨/m2 a principis del 2022 fins a gaireb√© 4.500‚ā¨/m2 a finals del 2022 i principis del 2023. En qualsevol cas, aquestes dades s√≥n dels anuncis publicats Habitaclia, que nom√©s s√≥n una part de la flota d'immobles andorrans i usualment els m√©s cars.

Altres fonts a utilitzar poden ser aquesta de Hogaria.net, si b√© les dades no semblen gaire fiables i tampoc no es mostra com s'han extret, encara que suposem que s'ha fet mitjan√ßant la publicaci√≥ d'anuncis. Sigui com sigui, el que s√≠ que √©s cert √©s que efectivament els preus dels pisos i els habitatges en general a Andorra estan augmentant for√ßa en els √ļltims anys.

Finalment, remarcar que el preu de compra d'habitatge √©s un tema recurrent al pa√≠s, com vam comprovar en nombrosos articles de premsa i notes com est de La Valira, aquest altre, o tamb√© est del Peri√≤dic i aquest altre oa Andorra Difusi√≥ i fins i tot al Diari d'Andorra. De fet, la mateixa Associaci√≥ d'Agents Immobiliaris d'Andorra (AGIA), publica al bloc entrades amb certa preocupaci√≥. El mateix Govern ha restringit actualment els requisits per establir-se al pa√≠s precisament per aquesta q√ľesti√≥ i amb l'objectiu de reduir els preus i els lloguers de pisos.

Preu de lloguer a Andorra

La gran majoria de la gent a Andorra viu de lloguer. Segons els dades del departament d'estad√≠stica, entre el 60% i el 70% de la gent viu al pa√≠s llogant un pis o un altre habitatge. Per tant, √©s obvi que aquesta q√ľesti√≥ sigui la m√©s important. Per saber coses sobre el lloguer de pisos i habitatge a Andorra cal remetre'ns a la Enquesta de pressupostos familiars, en aquest cas del 2021 que √©s la darrera disponible.

Segons aquests fitxers podem trobar dades molt interessants. Per exemple, el temps mitjà d‟ocupació d‟un habitatge és de 12,4 anys i la majoria d‟habitatges s‟ocupen entre 10 i 19 anys. També que el gruix de les llars de lloguer es concentra entre els 2 i els 9 anys de lloguer i entre els 50 i 124 metres quadrats, amb una mitjana de 80 m2.

Pel que fa als preus de lloguer, a la seg√ľent taula i gr√†fic mostrem el preu de lloguer mitj√† a Andorra des de l'any 2015, on apreciem un notable augment especialment a partir del 2017. Aquestes dades corresponen aproximadament al preu de lloguer d¬īun pis o llar per a una √ļnica persona. Podem observar que de l'any 2020 al 2021 va augmentar un 6,21 TP2T.

Any2015201620172018201920202021
Preu mitj√†581 ‚ā¨578 ‚ā¨579 ‚ā¨603 ‚ā¨621 ‚ā¨632 ‚ā¨671 ‚ā¨
Preu de lloguer mitjà a Andorra
Preu mitjà del lloguer de pisos i habitatge a Andorra, 2010-2021
Preu mitjà del lloguer unipersonal a Andorra, 2010-2021

Tot i això, aquests preus mitjans no tenen en compte la mida de l'habitatge llogat, cosa que és molt rellevant de cara a fer-se una idea els costos que suposa llogar al país. En aquest sentit, la gràfica més destacable i visual de l'estudi relaciona els preus segons la grandària de l'habitatge considerat i prenent els anys del 2017 al 2021 com mostrem a continuació. Per tant, els preus de lloguer per mida de la propietat quedarien així:

Grandària0-49 m250-74 m275-99 m2100-124 m2125-149 m2> 150 m2
Preu472,0 ‚ā¨581,0 ‚ā¨659,9 ‚ā¨774,1 ‚ā¨985,1 ‚ā¨1.287,4 ‚ā¨
Preus de lloguer per mida d'habitatge a Andorra, 2021
Preu de lloguer per mida d'habitatge, Andorra 2017-2021

Una altra forma de mesurar els preus dels lloguers és mesurat per metre quadrat de vivenda llogada. En aquest sentit, també disposem d'una taula molt instructiva que relaciona preu per metre quadrat segons els anys de lloguer per als diferents anys considerats:

Temps de lloguer / Any20172018201920202021
Menys d'un any7,7 ‚ā¨9,4 ‚ā¨9,5 ‚ā¨9,6 ‚ā¨10,2 ‚ā¨
1 any8,2 ‚ā¨8,8 ‚ā¨9,3 ‚ā¨9,7 ‚ā¨9,6 ‚ā¨
De 2 a 4 anys7,2 ‚ā¨7,6 ‚ā¨8,0 ‚ā¨8,4 ‚ā¨9,1 ‚ā¨
De 5 a 9 anys6,9 ‚ā¨7,1 ‚ā¨7,3 ‚ā¨7,5 ‚ā¨8,0 ‚ā¨
De 10 a 19 anys7,0 ‚ā¨7,3 ‚ā¨7,4 ‚ā¨7,4 ‚ā¨7,8 ‚ā¨
De 20 anys o m√©s5,3 ‚ā¨5,7 ‚ā¨5,7 ‚ā¨5,7 ‚ā¨6,7 ‚ā¨
Total mitjana6,9 ‚ā¨7,3 ‚ā¨7,5 ‚ā¨7,6 ‚ā¨8,3 ‚ā¨
Preu de lloguer per metre quadrat segons anys de lloguer, 2015-2019

Com podem veure, de nou, s'aprecia un creixement acusat especialment als trams més baixos (és a dir, als lloguers més nous, de menys d'1 any). Veiem també que el preu dels lloguers és més baix com més anys es porti vivint de lloguer i que tendeix a reduir-se respecte als nous contractes segons avancen els anys.

En qualsevol cas, la veritat és que és un tema força polèmic i actual a Andorra, com podem veure aaquesta nota de premsa del Govern, també en aquest article del Diari d'Andorra o en aquest deAndorra Difusió, on podem llegir a més que les despeses de la llar suposen aproximadament el 34% de la despesa familiar mitjana a Andorra.

Requisits per comprar un pis o habitatge a Andorra

En primer lloc ens agradaria remarcar que no cal ser resident a Andorra per comprar una propietat immobiliària andorrana. Ho pot fer qualsevol persona gran d'edat sempre que tingui els antecedents penals nets i ho pugui demostrar amb el certificat corresponent. Tampoc no té cap repercussió sobre els preus o els impostos, taxes i despeses que s'han d'emprendre, només en cas d'arrendar-la el tractament fiscal dels rendiments és diferent. Per tant pot invertir a Andorra comprant un habitatge sense cap impediment.

Això sí, és imprescindible disposar d'un compte bancari andorrà, ja que els pagaments s'han de fer dins del Principat i constitueix una prova de l'origen lícit dels fons aportats en virtut de la normativa contra el blanqueig de capitals.

invertir en habitatge a Andorra i comprar un pis

Autorització del Govern andorrà

El Govern andorrà facilita una autorització anomenada Autorització d'Inversió Estrangera a Immobles que dóna dret a invertir en un bé immoble andorrà. Aquesta autorització l'han de sol·licitar les persones físiques que no tinguin residència o nacionalitat a Andorra i les entitats jurídiques amb domicili a l'estranger i s'obté en un termini d'aproximadament 15 dies.

Aquesta autorització dinversió és el pas previ per poder invertir al país i permet invertir en qualsevol de les set parròquies del Principat i en qualsevol tipus de propietat immobiliària: pisos i apartaments, xalets i cases adossades, aparcaments, locals comercials, terrenys…

Passos per adquirir una propietat

El proc√©s de compra, un cop aprovada les autoritzaci√≥, dura aproximadament entre mes i mig i dos mesos. Es tracta d¬īun proc√©s de quatre etapes per formalitzar l¬īadquisici√≥ que resumim a continuaci√≥:

  1. Signatura del contracte de reserva del b√© immoble, entre comprador i venedor. El comprador paga un dip√≤sit del 10% que valida lopci√≥ de compra. √Čs un dip√≤sit no reemborsable que actua com a senyal de compra i evita que el comprador es faci enrere sense motius raonables. El venedor retira la propietat del mercat per un per√≠ode de temps determinat.
  2. Preparació i gestió de l'escriptura de compravenda. Activació del procés de venda per un notari andorrà, redacció del contracte i preparació per a la signatura de l'escriptura.
  3. Signatura de l'escriptura de compravenda per les dues parts, en presència del notari. El comprador paga el saldo restant i pren possessió del bé immoble. Es canvia el nom a les escriptures de la propietat.
  4. Dipòsit de l'escriptura de compravenda per part del notari. El venedor, per part seva, usualment ha de lliurar el Certificat d'Habitabilitat de la propietat al comprador, emès per arquitecte registrat, que assegura les condicions vitals de l'habitatge.
  5. Pagament d'impostos i taxes municipals.

En qualsevol cas, el més recomanable és acudir a una assessoria especialitzada per realitzar tots els tràmits amb el banc, el govern, l'agència/propietari i el notari. A Andorra Insiders, per exemple, els podem ajudar a optimitzar el seu temps i diners sota estricte compliment de la llei i realitzar el procediment de forma eficient, clara i professional.

Despeses de notaria per fer la compra

Usualment els costos en honoraris del Notari s√≥n d'aproximadament el 0,1% del valor de la propietat immersa en l'operaci√≥, m√©s un import fix entre 500‚ā¨ i 1.500‚ā¨ aproximadament segons el valor de limmoble comprat. El comprador √©s el responsable del pagament de les despeses notarials esmentades i dels impostos corresponents a trav√©s d'un compte bancari en banc andorr√†.

A més d'aquests, caldria tenir en compte, en cas de realitzar el procediment mitjançant agència immobiliària, els honoraris que aquests mateixos apliquen.

Impost de béns immobles a la compravenda

Impostos a la compra d'habitatge

Les transmissions de tota classe de béns immobles així com la constitució i la cessió de drets reals sobre els béns immobles estan subjectes a tributació a Andorra del Impost sobre les transmissions patrimonials (ITP). Així, quan es compra una casa, un pis o un habitatge o una altra propietat, el comprador és obligat tributari d'aquest impost.

El tipus a aplicar i abonar √©s el corresponent al 4% del valor real certificat de limmoble, repartit en un 1% per a ladministraci√≥ central del Govern dAndorra i un 3% per a lajuntament local o Com√ļ. El tram del Com√ļ l'escullen els mateixos comuns entre el 0,5% i el 3%, per√≤ a la pr√†ctica tots tenen el tram m√†xim. Les exempcions apliquen sobre operacions amb parentiu, matrimoni, entitats p√ļbliques, relacions societ√†ries o donacions a organitzacions sense √†nim de lucre, entre d'altres. Tamb√© si la propietat s'usar√† per llogar un m√≠nim de 5 anys i algunes altres m√©s.

Recomanem, de nou, anar a una assessoria fiscal per estudiar el cas i veure la manera de procedir.

Impostos a la venda d'una propietat

La venda d'una propietat, a difer√®ncia del que passa a altres pa√Įsos, no est√† subjecta a guany de capital per impostos sobre el capital o sobre l'estalvi o per la base de l'estalvi de l'IRPF andorr√†. Les plusv√†lues obtingudes amb la venda d'un habitatge o altre immoble a Andorra tributa per un impost espec√≠fic per aix√≤, anomenat Impost sobre les Plusv√†lues en les Transmissions Patrimonials Immobili√†ries.

Aquest impost plusv√†lues que es posin de manifest en les transmissions patrimonials, oneroses o lucratives ‚Äúinter vivos‚ÄĚ, de tota mena de b√©ns immobles, aix√≠ com en la constituci√≥ o en la cessi√≥ de drets reals sobre els b√©ns immobles. El tipus que cal aplicar varia entre el 0% i el 15% segons els anys que s'hagi posse√Įt l'immoble abans de procedir a la venda. Aix√≠, un habitatge que hagi estat posse√Įt durant menys d'un any tributar√† al 15% i si en canvi s'ha posse√Įt m√©s de 10 anys tributar√† al 0%.

En qualsevol cas, aquest impost tamb√© √©s m√©s complicat i t√© les peculiaritats. Des d'exempcions i bonificacions fins a correccions amb coeficients, maneres de calcular la quota tribut√†ria i retencions. √Čs per aix√≤ que una altra vegada instem a acudir a una assessoria professional.

impostos municipals

Encara que a Andorra no existeix l'IBI, sí que hi ha determinats impostos comunals sobre propietaris de béns immobles, segons la parròquia que els apliqui, els metres quadrats de la propietat, el seu estat de construcció o la localització entre d'altres. Aquests poden ser tres:

  • L'impost tradicional de foc i lloc, que grava el fet de residir en una parr√≤quia, independentment del r√®gim (lloguer o propietari).
  • L'impost sobre la propietat immobili√†ria que grava la propietat per metre quadrat. Cada parr√≤quia aplica el tipus i la correcci√≥ per la localitzaci√≥ del b√©.
  • L'impost sobre els rendiments arrendataris. S'aplica sobre les rendes acreditades durant l'any i es liquida al final del per√≠ode impositiu. El tipus oscil¬∑la entre un 0,4% i un 4% sobre les rendes segons el Com√ļ.

Requisits per llogar un pis

De manera similar al cas anterior, tampoc no cal ser resident andorrà per llogar un habitatge, n'hi ha prou amb identificar-se (DNI, Passaport, etc.) i tenir un compte bancari en banc andorrà per poder realitzar els pagaments de les despeses de la llar des d'allà (lloguer, electricitat, calefacció i aigua, internet, assegurança, etc.). No obstant això, no té gaire sentit llogar un habitatge sense convertir-se en resident, molt menys si no es convertirà en resident fiscal perquè no podrà aprofitar les avantatges dels impostos andorrans.

Els contractes d'arrendament indefinits a Andorra tenen una durada mínima de 5 anys, durant els quals es pot rescindir el contracte mitjançant un preavís fet tants mesos abans com anys de contracte quedin per complir a l'hora de sortir de l'habitatge. Per exemple, després de dos anys en un pis de lloguer de 5 anys es requereix emetre un preavís signat i per escrit al propietari/agència immobiliària de 3 mesos abans de sortir de la propietat definitivament.

D'altra banda, cal tenir en compte que en general cal disposar de l'import de 4 mesos del lloguer a contractar per comen√ßar aquest contracte. D'ells, l'equivalent a un mes seria per a l'ag√®ncia immobili√†ria en concepte d'honoraris, dos mesos es dipositarien com a fian√ßa per l'arrendament i l'√ļltim seria per abonar el primer mes de contracte. √Čs important indicar que l'asseguran√ßa d'habitatge √©s obligat√≤ria, aix√≠ com abonar les taxes municipals anuals en concepte dil¬∑luminaci√≥ i neteja.

Finalment, √©s recomanable assegurar-se, en cas de buscar propietat immobili√†ria a trav√©s d'un agent immobiliari, que aquest est√† inscrit al Col¬∑legi de Gestors i Agents Immobiliaris d'Andorra (AGIA). Aquesta √©s una professi√≥ regulada per la Llei dels Agents i Gestors Immobiliaris de l'any 2000 i nom√©s els registrats en aquesta entitat p√ļblica poden desenvolupar aquesta feina.

Buscar pis a Andorra de lloguer o compra

Acabem l'article amb les millors maneres de buscar i trobar immobles de tot tipus a Andorra. El que la gent sol fer és buscar a Google i acaben en plataformes com Habitaclia, Idealista o Pisos.com. Tot i això, en aquests portals espanyols, a més d'haver-hi només una petita fracció de la flota immobiliària total andorrana, solen estar més cars de l'usual.

El mercat de vivenda i propietat immobiliària andorrà és malauradament molt local, molt gremial. Es tracta certament d'un oligopoli amb comportament i funcionament propis d'un càrtel. Per exemple, totes les agències immobiliàries es coneixen entre si i hi col·laboren per repartir-se comissions i honoraris a costa del consumidor. A més, la regulació pròpia del sector dificulta la competència entre ells.

√Čs per aix√≤ que, encara que hi ha molt√≠ssimes ag√®ncies immobili√†ries diferents al Principat d'Andorra i en podr√≠em nomenar moltes, creiem que la millor opci√≥ per buscar habitatge, pla√ßa de p√†rquing o qualsevol altre tipus de propietat immobili√†ria al pa√≠s √©s el portal Pisos.ad o buscocasa.ad, portals for√ßa locals i poc coneguts a l'estranger, que no sol apar√®ixer a internet m√©s enll√† de les cerques realitzades a Andorra.

Aquest portal, a diferència dels esmentats anteriorment, sí té una vasta i àmplia oferta de béns immobles. A més, hi publiquen la majoria d'immobiliàries del país, immobiliàries molt diferents amb propietats diferents (o de vegades les mateixes). Així, si bé aquest portal no evita les pràctiques oligopolístiques i abusives dels promotors immobiliaris, permet buscar millor, comparar propietats entre moltes més i fins i tot comparar preus de diferents immobiliàries. En cas que alguna d'elles us cridi l'atenció, a més, podeu contactar amb la immobiliària amb les dades de contacte que hi ha publicades.

√Čs per aix√≤ que creiem que, malgrat que probablement carreguin la seva pr√≤pia comissi√≥ a les ag√®ncies per publicar els anuncis i potser estiguin m√©s cars, val la pena fer-lo servir.

Compartir pis a Andorra

Finalment, per compartir pis al Principat d'Andorra, recomanem gratament aquest grup de telegram, anomenat Allotjament Andorra, doncs és un grup amb més de 2.000 persones que tenen com a objectiu precisament organitzar les persones perquè puguin compartir allotjament i habitatge. També a aquest grup de Facebook amb més de 15.000 persones anomenat Busco Pis a andorra potser poden trobar gent per compartir pis que tinguin una habitació lliure o necessitin una habitació.

2 comentaris a “Piso en Andorra: alquiler, precios y requisitos”

    • Bonjour Gr√©gory, merci beaucoup pour votre commentaire.

      De la m√™me mani√®re que pour les maisons, l'ITP est appliqu√© aux acheteurs (4%, imp√īt indirect) et l'imp√īt sud les plus-values ‚Äč‚Äčaux vendeurs (1%-15%)

      Respon

Deixa un comentari

Habitatge a Andorra: lloguer, invertir en immobles

Troba'ns a les xarxes

Sobre nosaltres

Andorra Insiders és una plataforma d'informació sobre Andorra gestionada per Abast Global, despatx professional andorrà d'assessorament de serveis legals, fiscals i comptables especialitzat en l'establiment de persones i negocis al Principat d'Andorra. Més informació aquí.

Comparteix a xarxes socials

Compartir en facebook
Compartir en twitter
Compartir en linkedin
Compartir en telegram
Compartir en whatsapp

Posts més recents