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Moradia em Andorra: alugue, invista em imóveis

Não poderia faltar um artigo sobre habitação num portal de informação sobre Andorra especializado em estabelecer pessoas e negócios no país, e é por isso que escrevemos este artigo. Encontrar um imóvel que atenda às preferências de alguém é essencial para morar em Andorra, comprado ou alugado e para usar como residência ou como estabelecimento comercial.

Costumamos dizer que as coisas mais caras para se estabelecer criando uma empresa em Andorra s√£o, por um lado, a parte da seguran√ßa social e por outro lado o aluguel da casa (uma vez que, como lembramos, n√£o h√° figura ou categoria jur√≠dica aut√īnoma) No primeiro caso, estamos a falar de 450-500 ‚ā¨ por m√™s e no segundo caso √© o que vamos abordar aqui.

Comprar e alugar uma casa em Andorra: preços médios

Como veremos a seguir, Os preços médios das casas em Andorra são semelhantes aos de uma cidade intermediária da Espanha, tanto em termos de compra quanto de aluguel. Em geral, não tão altos como os de Madrid, Barcelona ou Valência, mas semelhantes aos de Sevilha, Saragoça, Alicante ou Córdoba. Ressalte-se, em todo caso, que os preços estão subindo apesar de muito estar sendo construído devido ao aumento do interesse em morar no país, algo que também Idealista avisa com a busca por moradia.

Preços de compra

Para aproximar os preços de compra de imóveis em Andorra podemos nos referir a várias fontes. No entanto, certamente o mais verdadeiro e o que vamos usar é o que é elaborado anual e trimestralmente pelo Departamento de Estatística de Andorra, que neste momento em 2022 é o correspondente a 2020.

Ent√£o, se formos primeiro para o √ļltimo comunicado de imprensa anual, n√≥s temos que pre√ßo m√©dio por metro quadrado de apartamentos em Andorra Era 2.520 ‚ā¨ em 2020, 4,6% mais do que em 2019 com 2.409 ‚ā¨. Em rela√ß√£o a pre√ßo m√©dio de resid√™ncia unifamiliar, era de ‚ā¨ 2.237 em 2020 em compara√ß√£o com ‚ā¨ 2.704 em 2019, 17% menos. Tamb√©m nos oferece uma tabela que compara 2020 com 2019 por freguesia, resultando na seguinte tabela de pre√ßos m√©dios de apartamentos de acordo com as casas vendidas nesses anos:

Freguesia, pre√ßo em ‚ā¨ / m2Ano 2019Ano 2020Varia√ß√£o (%)
Canillo1.937,7 ‚ā¨2.375,0 ‚ā¨22,6%
Encamp1.971,8 ‚ā¨2.110,0 ‚ā¨7,0%
Ordino2.328,2 ‚ā¨2.255,3 ‚ā¨-3,1%
La Massana2.310,6 ‚ā¨2.419,8 ‚ā¨4,7%
Andorra-a-Velha2.956,5 ‚ā¨2.867,6 ‚ā¨-3,0%
Sant Juli√† de L√≤ria2.030,5 ‚ā¨2.181,3 ‚ā¨7,4%
Escaldes-Engordany3.118,5 ‚ā¨3.160,4 ‚ā¨1,3%
Pre√ßo m√©dio Andorra2.409,3 ‚ā¨2.520,4 ‚ā¨4,6%
Pre√ßo das habita√ß√Ķes tipo flat em Andorra por freguesia, em euros por metro quadrado

Podemos ter essas mesmas informa√ß√Ķes de uma forma mais visual com os gr√°ficos que o relat√≥rio tamb√©m oferece, tanto do pre√ßo dos apartamentos por freguesia assim como o pre√ßo da habita√ß√£o e dos terrenos andorranos de acordo com o tipo de im√≥vel:

Preço por metro quadrado de apartamentos em Andorra, por freguesia, 2013-2020
Preço por m2 de apartamentos em Andorra por freguesias, 2013-2020
Preços de casas e terrenos em Andorra por propriedade imobiliária, 2013-2020
Preços de casas e terrenos em Andorra por propriedade imobiliária, 2013-2020

Por outro lado, temos o relat√≥rio trimestral para o segundo trimestre de 2021, de acordo com qual o pre√ßo m√©dio por metro quadrado dos apartamentos foi de ‚ā¨ 2.746,4 em compara√ß√£o com ‚ā¨ 2.836,7 no mesmo trimestre de 2020, resultando em -3,2%. Por outro lado, incluindo os pisos, habita√ß√Ķes e moradias e edif√≠cios unifamiliares, temos que a diferen√ßa foi de ‚ā¨ 2.767,9 no segundo trimestre de 2021 e de ‚ā¨ 2.590,9 no segundo trimestre de 2020, aumentando assim em 6,8%.

Deve-se notar que existem outras fontes de onde obter os dados. Por exemplo, √© de Habitaclia em que o c√°lculo √© feito em an√ļncios de resid√™ncias n√£o unifamiliares publicados em habitaclia.com em √°reas geogr√°ficas com uma amostra de mais de 50 an√ļncios e que reflete alguns pre√ßos de compra de casa em Andorra que aumentaram de cerca de ‚ā¨ 3.600 / m2 no final de 2020 para quase ‚ā¨ 4.000 / m2 no final de 2021. Em qualquer caso, estes dados s√£o provenientes dos an√ļncios publicados Habitaclia, que fazem parte da frota imobili√°ria andorrana e geralmente os mais caros.

Outras fontes para usar podem ser esta de Hogaria.netEmbora os dados n√£o pare√ßam muito fi√°veis e n√£o seja demonstrado como foram extra√≠dos, embora se assuma que o tenha feito atrav√©s da publica√ß√£o de an√ļncios.

Finalmente, observe que o preço de compra de uma casa é um tema recorrente no país, como vimos em vários artigos de imprensa e notas como leste de La Valira, este outro, ou também leste de El Periòdic e este outro ou em Andorra Diffused e até mesmo no Diari d'Andorra. Na verdade, a Associação dos Agentes Imobiliários de Andorra (AGIA), posts em seu blog com alguma preocupação e eles também planejam realizar um estudar para saber o preço real da casa.

Preco de aluguel

Em rela√ß√£o aos pre√ßos de aluguel, n√£o temos relat√≥rios t√£o bons do Departamento de Estat√≠stica de Andorra, mas no Pesquisa de or√ßamento familiar 2019 podemos encontrar informa√ß√Ķes muito relevantes. Por exemplo 63% de resid√™ncias de Andorra s√£o alugadas, um n√ļmero que vem caindo continuamente desde o 69% de 2015 e 106. Tamb√©m que o grosso das casas para loca√ß√£o se concentra entre 2 e 9 anos de aluguel e entre 50 e 124 metros quadrados, com uma m√©dia de 80 m2.

Em relação aos preços de aluguel, na tabela a seguir mostramos o preço médio do aluguel em Andorra desde 2015, onde vemos um aumento notável especialmente a partir de 2017.

Ano20152016201720182019
Pre√ßo m√©dio581 ‚ā¨580 ‚ā¨584 ‚ā¨601 ‚ā¨607 ‚ā¨
Preço médio do aluguel em Andorra

No entanto, estes preços médios não levam em consideração a dimensão da casa alugada, o que é muito relevante para se ter uma ideia dos custos do arrendamento no país. Nesse sentido, o gráfico mais marcante e visual do estudo relaciona o preços de acordo com o tamanho da moradia considerada e considerando os anos de 2015 a 2019 como mostramos abaixo. Portanto, os preços de aluguel por tamanho do imóvel seriam os seguintes:

Tamanho0-49 m250-74 m275-99 m2100-124 m2125-149 m2> 150 m2
Pre√ßo446,7 ‚ā¨555,6 ‚ā¨600,9 ‚ā¨678,1 ‚ā¨755,1 ‚ā¨1.278,6 ‚ā¨
Preços de aluguel por tamanho de casa em Andorra
Preço do aluguel em Andorra de acordo com o tamanho da casa, anos 2015-2019
Preço do aluguel por tamanho da casa, Andorra 2015-2019

Outra forma de medir os preços de aluguel é medido por metro quadrado de habitação alugada. Nesse sentido, também temos uma tabela muito instrutiva que relaciona os preço por metro quadrado de acordo com os anos de aluguel para os diferentes anos considerados:

Tempo de locação / ano20152016201720182019
Menos de 1 ano7,4 ‚ā¨7,3 ‚ā¨8,4 ‚ā¨9,2 ‚ā¨9,5 ‚ā¨
1 ano7,8 ‚ā¨8,0 ‚ā¨8,0 ‚ā¨8,5 ‚ā¨9,2 ‚ā¨
2 a 4 anos7,4 ‚ā¨7,3 ‚ā¨7,5 ‚ā¨7,9 ‚ā¨8,5 ‚ā¨
5 a 9 anos7,2 ‚ā¨7,2 ‚ā¨7,0 ‚ā¨7,6 ‚ā¨7,6 ‚ā¨
10 a 19 anos6,6 ‚ā¨6,8 ‚ā¨7,1 ‚ā¨7,5 ‚ā¨7,8 ‚ā¨
20 anos ou mais5,2 ‚ā¨5,3 ‚ā¨5,6 ‚ā¨6,0 ‚ā¨5,9 ‚ā¨
Metade7,0 ‚ā¨6,9 ‚ā¨7,1 ‚ā¨7,5 ‚ā¨7,7 ‚ā¨
Preço do aluguel por metro quadrado de acordo com os anos de aluguel, 2015-2019

Como podemos ver, novamente, um forte crescimento a partir de 2017 especialmente nas tranches mais baixas (ou seja, nos aluguéis mais novos). Também vemos que o preço do aluguel é menor quanto mais anos você vive com aluguel e que tende a diminuir em relação a novos contratos com o passar dos anos.

Em qualquer caso, a verdade √© que √Č um assunto muito pol√™mico e atual em Andorra, como podemos ver emEst√° Comunicado de imprensa do governo, tamb√©m neste artigo do Diari d'Andorra ou neste deAndorra Diffused, onde tamb√©m podemos ler que as despesas dom√©sticas representam cerca de 34% do gasto m√©dio da fam√≠lia em Andorra.

Requisitos para investir em habitação

Em primeiro lugar, gostar√≠amos de enfatizar que N√£o precisa ser residente em andorra para comprar um im√≥vel em Andorra. Qualquer pessoa maior de idade pode faz√™-lo, desde que tenha ficha criminal limpa e possa comprov√°-la com o atestado adequado. Tamb√©m n√£o tem impacto sobre os pre√ßos ou impostos, taxas e despesas que devem ser realizadas, somente se for locado, o tratamento fiscal das declara√ß√Ķes √© diferente.

Isso sim, é essencial ter uma conta bancária andorrana, visto que os pagamentos devem ser efetuados no Principado e constituem a prova da origem legal dos fundos aportados em virtude da regulamentação contra a lavagem de dinheiro.

investir em habitação em Andorra e comprar um apartamento

Autorização do governo andorrano

O governo de Andorra fornece uma autorização chamada Autorização de Investimento Estrangeiro em Imóveis que dá o direito de investir em um imóvel andorrano. Esta autorização Deve ser solicitado por pessoas singulares que não tenham residência ou nacionalidade em Andorra e pessoas jurídicas domiciliadas no estrangeiro e é obtido em um período de aproximadamente 15 dias.

Esta autorização de investimento é a etapa anterior para poder investir no país e permite que você invista em qualquer um dos sete paróquias do Principado e em qualquer tipo de imóvel: flats e apartamentos, chalés e casas geminadas, estacionamentos, comércio, terrenos ...

Passos para adquirir um imóvel

O processo de compra, uma vez aprovada a autoriza√ß√£o, dura cerca de um m√™s e meio a dois meses. √Č um processo de quatro etapas para formalizar a aquisi√ß√£o que resumimos a seguir:

  1. Assinatura do contrato de reserva do im√≥vel, entre comprador e vendedor. O comprador paga um dep√≥sito do 10% que valida a op√ß√£o de compra. √Č um dep√≥sito n√£o reembols√°vel que atua como um sinal de compra e evita que o comprador desista sem motivo razo√°vel. O vendedor retira a propriedade do mercado por um determinado per√≠odo de tempo.
  2. Elaboração e gestão da escritura de venda. Ativação do processo de venda por notário andorrano, redação do contrato e preparação para a assinatura da escritura.
  3. Assinatura da escritura de venda por ambas as partes, na presença do notário. O comprador paga o saldo remanescente e toma posse do imóvel. O nome é alterado na escritura de propriedade.
  4. Dep√≥sito de escritura de venda pelo not√°rio. O vendedor, por sua vez, geralmente deve entregar ao comprador o Certificado de Habitabilidade do im√≥vel, emitido por arquiteto credenciado, que garante as condi√ß√Ķes vitais do im√≥vel.
  5. Pagamento de impostos e impostos municipais.

Em qualquer caso, é melhor vá a um conselho especializado cumprir todas as formalidades junto ao banco, ao governo, ao órgão / proprietário e ao cartório. Na Andorra Insiders, por exemplo, podemos ajudá-lo a otimizar o seu tempo e dinheiro no estrito cumprimento da lei e a realizar o procedimento de forma eficiente, clara e profissional.

Taxas de cartório para fazer a compra

Normalmente, os custos em taxas notariais s√£o de aproximadamente 0,1% do valor da propriedade imerso na opera√ß√£o, mais um montante fixo entre ‚ā¨ 500 e ‚ā¨ 1.500 aproximadamente de acordo com o valor do im√≥vel adquirido. O comprador √© respons√°vel por pagar essas despesas notariais e os impostos correspondentes por meio de uma conta banc√°ria em um banco andorrano.

Além destes, se o procedimento for realizado por intermédio de uma imobiliária, devem ser tidas em consideração as taxas que aplicam.

IPTU sobre a venda

Impostos sobre compras de casa

As transferências de todos os tipos de bens imóveis, bem como a constituição e transferência de direitos imobiliários sobre bens imóveis estão sujeitas a impostos em Andorra a partir de Imposto de transferência de propriedade (ITP). Assim, aquando da aquisição de uma casa, apartamento ou habitação ou outro imóvel, o comprador é responsável por este imposto.

A taxa a ser aplicada e paga √© a correspondente ao 4% do valor real certificado da propriedade, dividido em um 1% para a administra√ß√£o central do Governo de Andorra e um 3% para o conselho local ou Com√ļ. A se√ß√£o do Com√ļ √© escolhida pelos pr√≥prios comuns entre 0,5% e 3%, mas na pr√°tica todas t√™m a se√ß√£o m√°xima. As isen√ß√Ķes aplicam-se a opera√ß√Ķes com parentesco, casamento, entidades p√ļblicas, rela√ß√Ķes empresariais ou doa√ß√Ķes a entidades sem fins lucrativos, entre outras. Tamb√©m se o im√≥vel vai ser alugado por um m√≠nimo de 5 anos e mais alguns.

Recomendamos, novamente, ir a uma consultoria tribut√°ria para estudar o caso e ver como proceder.

Impostos sobre a venda de uma propriedade

A venda de um imóvel, ao contrário do que acontece noutros países, não está sujeita às mais-valias provenientes dos impostos sobre o capital ou sobre a poupança, nem pela base de poupança do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares de Andorra. Os ganhos de capital obtidos com a venda de uma casa ou outra propriedade em Andorra estão sujeitos a um imposto específico para isso, denominado Imposto sobre Ganhos de Capital na Transmissão de Ativos Imobiliários.

Este imposto sobre as mais-valias que se revela na transmissão de bens, onerosos ou lucrativos "entre vivos", de toda a espécie de bens imóveis, bem como na constituição ou transmissão de direitos sobre bens imóveis. A taxa a ser aplicada varia entre 0% e 15%, dependendo dos anos de propriedade da propriedade antes de proceder à sua venda. Assim, uma casa que foi possuída por menos de um ano será tributada em 15% e se foi possuída por mais de 10 anos, será tributada em 0%.

Em todo caso, esse imposto tamb√©m √© mais complicado e tem suas peculiaridades. De isen√ß√Ķes e descontos a corre√ß√Ķes com coeficientes, formas de calcular a taxa de imposto e reten√ß√Ķes na fonte. √Č por isso que recomendamos novamente que voc√™ busque aconselhamento profissional.

Impostos municipais

Embora não exista IBI em Andorra, existem certos impostos comunais sobre os proprietários de imóveis, dependendo da freguesia que os aplica, dos metros quadrados do imóvel, do seu estado de construção ou da localização, entre outros. Podem ser três:

  • A taxa tradicional de foc e lloc, que tributa o facto de residir em freguesia, independentemente do regime (renda ou propriet√°rio).
  • O imposto imobili√°rio que tributa a propriedade por metro quadrado. Cada freguesia aplica o seu tipo e a sua correc√ß√£o para a localiza√ß√£o do im√≥vel.
  • O imposto sobre a renda de aluguel. √Č aplicado sobre o rendimento creditado no exerc√≠cio e √© liquidado no final do per√≠odo de tributa√ß√£o. A taxa varia entre 0,4% e 4% nos alugu√©is de acordo com o Com√ļ.

Requisitos para alugar um apartamento

Semelhante ao caso anterior, Você também não precisa ser um residente de Andorra para alugar uma casa, basta identificar-se (RG, Passaporte, etc.) e ter conta em banco de Andorra para poder efetuar os pagamentos das despesas domésticas (aluguel, eletricidade, aquecimento e água, internet, seguros, etc.). Porém, não faz muito sentido alugar uma casa sem se tornar um residente, muito menos se você não se tornar um residente fiscal porque não será capaz de aproveitar as Vantagens fiscais de Andorra.

Os contratos de arrendamento indefinido em Andorra têm um duração mínima de 5 anos, durante os quais o contrato pode ser rescindido mediante aviso prévio feito tantos meses antes quantos anos de contrato ainda não foram cumpridos no momento de sair de casa. Por exemplo, após dois anos em um apartamento alugado por 5 anos, é necessário emitir um aviso assinado e por escrito ao proprietário / agência imobiliária de 3 meses antes de deixar a propriedade definitivamente.

Por outro lado, deve-se levar em considera√ß√£o que em geral Voc√™ deve ter o valor de 4 meses de aluguel para alugar para iniciar o referido contrato. Destes, o equivalente a um m√™s seria para a imobili√°ria a t√≠tulo de taxas, dois meses seriam depositados como garantia do aluguel e o √ļltimo seria para pagar o primeiro m√™s do contrato. √Č importante indicar que seguro de propriet√°rio √© obrigat√≥rio, al√©m de pagar as taxas municipais anuais de ilumina√ß√£o e limpeza.

Por √ļltimo, √© aconselh√°vel certificar-se de que, no caso de procurar um im√≥vel atrav√©s de uma imobili√°ria, este esteja registado no Associa√ß√£o de Administradores e Agentes Imobili√°rios de Andorra (AGIA). Esta √© uma profiss√£o regulamentada pela Lei dos Agentes e Administradores Imobili√°rios do ano 2000 e apenas os cadastrados na referida entidade p√ļblica podem desenvolver este trabalho.

Encontre uma casa em Andorra para alugar ou comprar

Terminamos o artigo com as melhores formas de pesquisar e encontrar imóveis de todo o tipo em Andorra. O que as pessoas geralmente fazem é pesquisar no Google e acabam em plataformas como Habitaclia, Idealista ou Pisos.com. No entanto, nesses portais espanhóis, Além de terem apenas uma pequena fração da frota imobiliária total de Andorra, eles são geralmente mais caros do que o normal.

O mercado imobili√°rio e imobili√°rio de Andorra √©, infelizmente, muito local, muito unido. √Č certamente um oligop√≥lio com comportamento e opera√ß√£o t√≠picos de cartel. Por exemplo, todas as ag√™ncias imobili√°rias se conhecem e trabalham juntas para compartilhar comiss√Ķes e taxas √†s custas do consumidor. Al√©m disso, a regulamenta√ß√£o do setor dificulta a concorr√™ncia entre eles.

√Č por isso que, embora existam v√°rias imobili√°rias no Principado de Andorra e possamos citar muitas delas, acreditamos que a melhor op√ß√£o para encontrar moradia, estacionamento ou qualquer outro tipo de im√≥vel no pa√≠s √© o portal Pisos.ad, um portal bastante local e pouco conhecido, que n√£o costuma aparecer na Internet para al√©m das pesquisas efectuadas em Andorra.

Este portal, ao contrário dos mencionados acima, sim tem uma vasta e ampla gama de imóveis. Além disso, a maioria das imobiliárias do país publica nele, empresas imobiliárias muito diferentes, com propriedades diferentes (ou às vezes iguais). Assim, embora este portal não impeça práticas oligopolísticas e abusivas de incorporadoras imobiliárias, permite que você pesquise melhor, compare propriedades entre muitas outras e até compare preços de diferentes agências imobiliárias. Caso algum deles chame a sua atenção, também pode contactar a imobiliária com os dados de contacto aí publicados.

√Č por isso que acreditamos que, embora eles provavelmente cobrem sua pr√≥pria comiss√£o das ag√™ncias para veicular os an√ļncios e possam ser mais caros, vale a pena usar.

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