Piso en Andorra: alquiler, precios y requisitos

No podía faltar un artículo sobre la vivienda en un portal de información sobre Andorra especializado en el establecimiento de personas y negocios en el país, y por eso hemos redactado este artículo. Encontrar un bien inmueble que se adapte a las preferencias de uno es esencial para vivir en Andorra, ya sea de compra o alquiler y para usar como vivienda o como local comercial de un negocio. En estos casos lo más frecuente es un apartamento o piso en Andorra para poder residir de forma permanente en el país.

Solemos decir que las cosas más caras de cara a establecerse creando una empresa en Andorra son por un lado la cuota de la seguridad social y por otro lado el alquiler del hogar (ya que como recordamos, no existe la figura o categoría jurídica de autónomo) . En el primer caso estamos hablando de unos aprox. 500 € mensuales y el segundo caso es el que vamos a abordar aquí. Nos enfocaremos en los pisos porque son la gran mayoría del parque inmobiliario de Andorra (más del 90%) y el tipo de vivienda que la mayor parte de la gente demanda.

Precio de pisos en Andorra: alquiler y compra

Como veremos a continuación, los precios de la vivienda media en Andorra son similares al de una ciudad intermedia de España, tanto en cuanto a compra como en cuanto a alquiler se refiere. No tan altos en general como los de Madrid, Barcelona o Valencia pero sí similares a los de Sevilla, Zaragoza, Málaga o Alicante. Cabe destacar, en cualquier caso, que los precios están subiendo a pesar de que se está construyendo bastante debido al aumento del interés por vivir en el país, algo que también Idealista advierte con la búsqueda de viviendas.

Precio de pisos para comprar en Andorra

Para aproximar los precios de compra de propiedades inmobiliarias en Andorra podemos remitirnos a múltiples fuentes. No obstante, seguramente la más verídica y la que vamos a utilizar es la redactada de forma anual y trimestral por el Departamento de Estadística andorrano, que de momento es la correspondiente a 2023.

Según los datos del Gobierno, tenemos que el precio por metro cuadrado medio de los pisos en Andorra fue en 2023 de 3.599,30 €, un 10,2% más que en 2022 con 3.266,41 €. Respecto al precio medio del hogar unifamiliar, resultó 2.429,08 € en 2023 frente a 2.561,86 € en 2022, lo que supone un sorprendente descenso del 5,2%. También nos ofrecen los datos desglosados por parroquias, resultando en la siguiente tabla de precios de pisos medios según las viviendas vendidas durante los últimos años:

Parroquia, precio en €/m2	Año 2020	Año 2021	Año 2022	Año 2023	Variación (%)
Canillo	2.375,0 €	2.515,55 €	2.530,63 €	3.238,84 €	27,9%
Encamp	2.110,0 €	2.322,01 €	2.931,43 €	2.803,75 €	– 4,3%
Ordino	2.255,3 €	2.839,69 €	2.625,98 €	3.043,02 €	15,8%
La Massana	2.419,8 €	2.737,59 €	3.082,37 €	3.227,59 €	4,7%
Andorra la Vella	2.867,6 €	3.367,28 €	3.641,37 €	3.612,76 €	-0,8%
Sant Julià de Lòria	2.181,3 €	2.310,13 €	2.456,86 €	2.938,43 €	19,6%
Escaldes-Engordany	3.160,4 €	3.203,74 €	4.713,37 €	5.149,65 €	9,2%
Precio medio piso Andorra	2.520,4 €	2.775,12 €	3.266,41 €	3.599,30 €	10,2%

La variación es obviamente la de 2023 con respecto a 2022. Esta misma información podemos tenerla de forma más visual con las gráficas que también ofrece la plataforma de estadística. Por ejemplo, aquí podemos ver la evolución del precio de los pisos por m2 desglosados por parroquia a lo largo de los años desde 2017 hasta 2023:

Como podemos observar, si bien todos los precios siguen una senda alcista, destaca con vehemencia el aumento de la parroquia de Escaldes-Engordany. Y es que el precio en esta pasó desde los 3.203,73 € en 2021 hasta la impresionante cifra de 4.713,37 €, un aumento del 47% en un solo año, qué barbaridad. Esto se debe, mayoritariamente, a la construcción de rascacielos (como el de La Torre) en esta parroquia, que han aumentado el precio medio por metro cuadrado de piso y vivienda muchísimo.

Por lo demás, en las demás parroquias han subido los precios una media de 1.000€ el metro cuadrado, siendo Canillo la parroquia que menor incremento ha padecido. Ahora mismo la tendencia sigue siendo muy alcista debido al número creciente de personas que se han instalado en el país especialmente tras la tendencia marcada por El Rubius y otras cosas. Aquí podemos ver de forma trimestral la evolución del precio de los pisos en general de todo el país:

Como vemos, se sigue una clarísima tendencia alcista desde 2017, si bien obviamente a principios de la década pasada los precios estaban más altos que ahora.

Cabe destacar que hay otras fuentes de dónde coger los datos. Por ejemplo, esta de Habitaclia en la que el cálculo está realizado sobre anuncios de viviendas no unifamiliares publicados en habitaclia.com en zonas geográficas con una muestra superior a los 50 anuncios y que refleja unos precios de compra de vivienda en Andorra que han subido desde unos 4.100€/m2 a principios de 2022 hasta casi 4.500€/m2 a finales de 2022 y principios de 2023. En cualquier caso, esos datos son de los anuncios publicados Habitaclia, que solo son una parte de la flota de inmuebles andorranos y usualmente los más caros.

Otras fuentes a usar pueden ser esta de Hogaria.net, si bien los datos no parecen muy fiables y tampoco se muestra cómo se han extraídos, aunque suponemos que se ha hecho mediante la publicación de anuncios. Sea como fuere, lo que sí es cierto es que efectivamente los precios de los pisos y las viviendas en general en Andorra están aumentando bastante en los últimos años.

Por último, remarcar que el precio de compra de vivienda es un tema recurrente en el país, como comprobamos en numerosos artículos de prensa y notas como este de La Valira, este otro, o también este de El Periòdic y este otro o en Andorra Difusió e incluso en el Diari d’Andorra. De hecho, la propia Asociación de Agentes Inmobiliarios de Andorra (AGIA), publica en su blog entradas con cierta preocupación. El propio Gobierno ha restringido actualmente los requisitos para establecerse en el país precisamente por esta cuestión y con el objetivo de reducir los precios y alquileres de pisos.

Precio de alquiler en Andorra

La gran mayoría de la gente en Andorra vive de alquiler. Según los datos del departamento de estadística, entre el 60% y el 70% de la gente vive en el país alquilando un piso u otra vivienda. Por lo tanto es obvio que esta cuestión sea la más importante. Para saber cosas sobre el alquiler de pisos y vivienda en Andorra cabe remitirnos a la Encuesta de Presupuestos Familiares, en este caso del 2021 que es la última disponible.

Según estos archivos podemos encontrar datos muy interesantes. Por ejemplo, el tiempo medio de ocupación de una vivienda es de 12,4 años y la mayoría de viviendas se ocupan entre 10 y 19 años. También que el grueso de los hogares de alquiler se concentra entre los 2 y los 9 años de alquiler y entre los 50 y 124 metros cuadrados, con una media de 80 m2.

En cuanto a los precios de alquiler, en la siguiente tabla y gráfico mostramos el precio de alquiler medio en Andorra desde el año 2015, donde apreciamos un notable aumento especialmente a partir de 2017. Estos datos corresponden aproximadamente al precio de alquiler de un piso u hogar para una única persona. Podemos observar que del año 2020 al 2021 aumentó un 6,2%.

Año	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Precio medio	581 €	578 €	579 €	603 €	621 €	632 €	671 €

Sin embargo, esos precios medios no toman en cuenta el tamaño de la vivienda alquilada, cosa que es muy relevante de cara a hacerse una idea los costes que supone alquilar en el país. En ese sentido la gráfica más destacable y visual del estudio relaciona los precios según el tamaño de la vivienda considerada y tomando los años de 2017 a 2021 como mostramos a continuación. Por tanto, los precios de alquiler por tamaño de la propiedad quedarían así:

Tamaño	0-49 m2	50-74 m2	75-99 m2	100-124 m2	125-149 m2	> 150 m2
Precio	472,0 €	581,0 €	659,9 €	774,1 €	985,1 €	1.287,4 €

Otra forma de medir los precios de los alquileres es medido por metro cuadrado de vivienda alquilada. En este sentido, también disponemos de una tabla muy instructiva que relaciona el precio por metro cuadrado según los años de alquiler para los distintos años considerados:

Tiempo de alquiler / Año	2017	2018	2019	2020	2021
Menos de 1 año	7,7 €	9,4 €	9,5 €	9,6 €	10,2 €
1 año	8,2 €	8,8 €	9,3 €	9,7 €	9,6 €
De 2 a 4 años	7,2 €	7,6 €	8,0 €	8,4 €	9,1 €
De 5 a 9 años	6,9 €	7,1 €	7,3 €	7,5 €	8,0 €
De 10 a 19 años	7,0 €	7,3 €	7,4 €	7,4 €	7,8 €
De 20 años o más	5,3 €	5,7 €	5,7 €	5,7 €	6,7 €
Total media	6,9 €	7,3 €	7,5 €	7,6 €	8,3 €

Como podemos ver, de nuevo, se aprecia un crecimiento acusado especialmente en los tramos más bajos (es decir, en los alquileres más nuevos, de menos de 1 año). Vemos también que el precio de los alquileres es más bajo cuantos más años se lleve viviendo en alquiler y que tiende a reducirse con respecto a los nuevos contratos según avanzan los años.

En cualquier caso, lo cierto es que es un tema bastante polémico y actual en Andorra, como podemos ver en esta nota de prensa del Gobierno, también en este artículo del Diari d’Andorra o en este de Andorra Difusió, donde podemos leer además que los gastos del hogar suponen aproximadamente el 34% del gasto familiar medio en Andorra.

Requisitos para comprar un piso o vivienda en Andorra

En primer lugar nos gustaría remarcar que no hace falta ser residente en Andorra para comprar una propiedad inmobiliaria andorrana. Puede hacerlo cualquier persona mayor de edad siempre y cuando tenga los antecedentes penales limpios y lo pueda demostrar con su debido certificado. Tampoco tiene ninguna repercusión sobre los precios o los impuestos, tasas y gastos que se deben acometer, solo en caso de arrendarla el tratamiento fiscal de los rendimientos es diferente. Por lo tanto puede invertir en Andorra comprando una vivienda sin ningún impedimento.

Eso sí, es imprescindible disponer de una cuenta bancaria andorrana, ya que los pagos se deben realizar dentro del Principado y constituye una prueba del origen lícito de los fondos aportados en virtud de la normativa contra el blanqueo de capitales.

Autorización del Gobierno andorrano

El Gobierno andorrano facilita una autorización llamada Autorización de Inversión Extranjera en Inmuebles que da derecho a invertir en un bien inmueble andorrano. Esta autorización deben solicitarla las personas físicas que no tengan residencia o nacionalidad en Andorra y las entidades jurídicas con domicilio en el extranjero y se obtiene en un plazo de aproximadamente 15 días.

Esta autorización de inversión es el paso previo para poder invertir en el país y permite invertir en cualquiera de las siete parroquias del Principado y en cualquier tipo de propiedad inmobiliaria: pisos y apartamentos, chalets y casas adosadas, aparcamientos, locales comerciales, terrenos…

Pasos para adquirir una propiedad

El proceso de compra, una vez aprobada las autorización, dura aproximadamente entre mes y medio y dos meses. Se trata de un proceso de cuatro etapas para formalizar la adquisición que resumimos a continuación:

1. Firma del contrato de reserva del bien inmueble, entre comprador y vendedor. El comprador paga un depósito del 10% que valida la opción de compra. Es un depósito no reembolsable que actúa como señal de compra y evita que el comprador se eche atrás sin motivos razonables. El vendedor retira la propiedad del mercado por un período determinado de tiempo.
2. Preparación y gestión de la escritura de compraventa. Activación del proceso de venta por un notario andorrano, redacción del contrato y preparación para la firma de la escritura.
3. Firma de la escritura de compraventa por ambas partes, en presencia del notario. El comprador paga el saldo restante y toma posesión del bien inmueble. Se cambia el nombre en las escrituras de la propiedad.
4. Depósito de la escritura de compraventa por parte del notario. El vendedor, por su parte, usualmente debe entregar el Certificado de Habitabilidad de la propiedad al comprador, emitido por arquitecto registrado, que asegura las condiciones vitales de la vivienda.
5. Pago de impuestos y tasas municipales.

En cualquier caso, lo más recomendable es acudir a una asesoría especializada para realizar todos los trámites con el banco, el gobierno, la agencia / propietario y el notario. En Andorra Insiders, por ejemplo, podemos ayudarles a optimizar su tiempo y dinero bajo estricto cumplimiento de la ley y realizar el procedimiento de forma eficiente, clara y profesional.

Gastos de notaría para realizar la compra

Usualmente los costes en honorarios del Notario son de aproximadamente el 0,1% del valor de la propiedad inmersa en la operación, más un importe fijo de entre 500€ y 1.500€ aproximadamente según el valor del inmueble comprado. El comprador es el responsable del pago de dichos gastos notariales y de los impuestos correspondientes a través de una cuenta bancaria en banco andorrano.

Además de estos habría que tener en cuenta, en caso de realizar el procedimiento mediante agencia inmobiliaria, los honorarios que estos mismos aplican.

Impuesto de bienes inmuebles en la compraventa

Impuestos en la compra de vivienda

Las transmisiones de toda clase de bienes inmuebles así como la constitución y la cesión de derechos reales sobre los bienes inmuebles están sujetas a tributación en Andorra del Impuesto sobre las transmisiones patrimoniales (ITP). Así, cuando se compra una casa, un piso o vivienda u otra propiedad el comprador es obligado tributario de este impuesto.

El tipo a aplicar y abonar es el correspondiente al 4% del valor real certificado del inmueble, repartido en un 1% para la administración central del Gobierno de Andorra y un 3% para el ayuntamiento local o Comú. El tramo del Comú lo eligen los propios comuns entre el 0,5% y el 3%, pero en la práctica todos tienen el tramo máximo. Las exenciones aplican sobre operaciones con parentesco, matrimonio, entidades públicas, relaciones societarias o donaciones a organizaciones sin ánimo de lucro, entre otros. También si la propiedad se va a usar para alquilar un mínimo de 5 años y algunas otras más.

Recomendamos, de nuevo, acudir a una asesoría fiscal para estudiar el caso y ver la forma de proceder.

Impuestos en la venta de una propiedad

La venta de una propiedad, a diferencia de lo que ocurre en otros países, no está sujeta a ganancia de capital por impuestos sobre el capital o sobre el ahorro, o por la base del ahorro del IRPF andorrano. Las plusvalías obtenidas con la venta de una vivienda u otro inmueble en Andorra tributa por un impuesto específico para ello, llamado Impuesto sobre las Plusvalías en las Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias.

Este impuesto plusvalías que se pongan de manifiesto en las transmisiones patrimoniales, onerosas o lucrativas “inter vivos”, de toda clase de bienes inmuebles, así como en la constitución o en la cesión de derechos reales sobre los bienes inmuebles. El tipo a aplicar varía entre el 0% y el 15% según los años que se haya poseído el inmueble antes de proceder a su venta. Así, una vivienda que se haya poseído durante menos de un año tributará al 15% y si en cambio se ha poseído más de 10 años tributará al 0%.

En cualquier caso, este impuesto también es más complicado y tiene sus peculiaridades. Desde exenciones y bonificaciones hasta correcciones con coeficientes, formas de calcular la cuota tributaria y retenciones. Es por ello que otra vez instamos a acudir a una asesoría profesional.

Impuestos municipales

Aunque en Andorra no existe el IBI, sí existen determinados impuestos comunales sobre propietarios de bienes inmuebles, según la parroquia que los aplique, los metros cuadrados de la propiedad, su estado de construcción o la localización entre otros. Estos pueden ser tres:

• El impuesto tradicional de foc y lloc, que grava el hecho de residir en una parroquia, independientemente del régimen (alquiler o propietario).
• El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria que grava la propiedad por metro cuadrado. Cada parroquia aplica su tipo y su corrección por la localización del bien.
• El impuesto sobre los rendimientos arrendatarios. Se aplica sobre las rentas acreditadas durante el año, y se liquida al final del período impositivo. El tipo oscila entre un 0,4% y un 4% sobre las rentas según el Comú.

Requisitos para alquilar un piso

De forma similar al caso anterior, tampoco hace falta ser residente andorrano para alquilar una vivienda, es suficiente con identificarse (DNI, Pasaporte, etc.) y tener una cuenta bancaria en banco andorrano para poder realizar los pagos de los gastos del hogar desde allí (alquiler, electricidad, calefacción y agua, internet, seguro, etc.). Sin embargo, no tiene mucho sentido alquilar una vivienda sin convertirse en residente, mucho menos si no se va a convertir en residente fiscal porque no podrá aprovechar las ventajas de los impuestos andorranos.

Los contratos de arrendamiento indefinidos en Andorra tienen una duración mínima de 5 años, durante los cuales se puede rescindir el contrato mediante un preaviso hecho tantos meses antes como años de contrato queden por cumplir en el momento de salir de la vivienda. Por ejemplo, tras dos años en un piso de alquiler de 5 años se requiere emitir un preaviso firmado y por escrito al propietario / agencia inmobiliaria de 3 meses antes de salir de la propiedad definitivamente.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que en general se debe disponer del importe de 4 meses del alquiler a contratar para empezar dicho contrato. De ellos, el equivalente a un mes sería para la agencia inmobiliaria en concepto de honorarios, dos meses se depositarían como fianza por el arrendamiento y el último sería para abonar el primer mes de contrato. Es importante indicar que el seguro de vivienda es obligatorio, así como abonar las tasas municipales anuales en concepto de iluminación y limpieza.

Finalmente, es recomendable asegurarse de, en caso de buscar propiedad inmobiliaria a través de un agente inmobiliario, que este está inscrito en el Colegio de Gestores y Agentes Inmobiliarios de Andorra (AGIA). Esta es una profesión regulada por la Ley de los Agentes y Gestores Inmobiliarios del año 2000 y solo los registrados en dicha entidad pública pueden desarrollar ese trabajo.

Buscar piso en Andorra de alquiler o compra

Terminamos el artículo con las mejores formas de buscar y encontrar inmuebles de todo tipo en Andorra. Lo que la gente suele hacer es buscar en Google y terminan en plataformas como Habitaclia, Idealista o Pisos.com. Sin embargo, en estos portales españoles, además de haber solo una pequeña fracción de la flota inmobiliaria total andorrana, suelen estar más caros de lo usual.

El mercado de vivienda y propiedad inmobiliaria andorrano es desafortunadamente muy local, muy gremial. Se trata ciertamente de un oligopolio con comportamiento y funcionamiento propios de un cártel. Por ejemplo, todas las agencias inmobiliarias se conocen entre sí y colaboran entre ellas para repartirse comisiones y honorarios a costa del consumidor. Además, la regulación propia del sector dificulta la competencia entre ellos.

Es por ello que, aunque existen muchísimas agencias inmobiliarias distintas en el Principado de Andorra y podríamos nombrar muchas de ellas, creemos que la mejor opción para buscar vivienda, plaza de parking o cualquier otro tipo de propiedad inmobiliaria en el país es el portal Pisos.ad o buscocasa.ad, portales bastante locales y poco conocidos en el extranjero, que no suele aparecer en internet más allá de las búsquedas realizadas en Andorra.

Este portal, a diferencia de los mencionados anteriormente, sí tiene una vasta y amplia oferta de bienes inmuebles. Además, publican en él la mayoría de inmobiliarias del país, inmobiliarias muy distintas con propiedades distintas (o a veces las mismas). Así, si bien este portal no evita las prácticas oligopolísticas y abusivas de los promotores inmobiliarios, permite buscar mejor, comparar propiedades entre muchas más e incluso comparar precios de distintas inmobiliarias. En caso de de que alguna de ellas le llame la atención, además, puede contactar con la inmobiliaria con los datos de contacto allí publicados.

Es por ello que creemos que, a pesar de que probablemente carguen su propia comisión a las agencias para publicar los anuncios y quizá estén más caros, vale la pena usarlo.

Compartir piso en Andorra

Finalmente, para compartir piso en el Principado de Andorra, recomendamos gratamente este grupo de telegram, llamado Allotjament Andorra, pues es un grupo con más de 2.000 personas cuyo objetivo es precisamente organizar a las personas para que puedan compartir alojamiento y vivienda. También en este grupo de Facebook con más de 15.000 personas llamado Busco Pis a andorra quizá puedan encontrar gente para compartir piso que tengan una habitación libre o necesiten una habitación.