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Vivienda en Andorra: comprar o alquilar un inmueble

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No podía faltar un artículo sobre la vivienda en un portal de información sobre Andorra especializado en el establecimiento de personas y negocios en el país, y por eso hemos redactado este artículo. Encontrar un bien inmueble que se adapte a las preferencias de uno es esencial para vivir en Andorra, ya sea comprado o alquilado y para usar como vivienda o como local comercial de un negocio.

Solemos decir que las cosas más caras de cara a establecerse creando una empresa en Andorra son por un lado la cuota de la seguridad social y por otro lado el alquiler del hogar (ya que como recordamos, no existe la figura o categoría jurídica de autónomo) . En el primer caso estamos hablando de unos 450-500€ mensuales y el segundo caso es el que vamos a abordar aquí.

Precios y alquileres de vivienda en Andorra

Como veremos a continuación, los precios de la vivienda media en Andorra son similares al de una ciudad intermedia de España, tanto en cuanto a compra como en cuanto a alquiler se refiere. No tan altos en general como los de Madrid, Barcelona o Valencia pero sí similares a los de Sevilla, Zaragoza, Alicante o Córdoba. Cabe destacar, en cualquier caso, que los precios están subiendo a pesar de que se está construyendo bastante debido al aumento del interés por vivir en el país, algo que también Idealista advierte con la búsqueda de viviendas.

Precios de compra

Para aproximar los precios de compra de propiedades inmobiliarias en Andorra podemos remitirnos a múltiples fuentes. No obstante, seguramente la más verídica y la que vamos a utilizar es la redactada de forma anual y trimestral por el Departamento de Estadística andorrano.

Así, si nos vamos primero a la última nota de prensa anual, tenemos que el precio por metro cuadrado medio de los pisos en Andorra fue en 2020 de 2.520€, un 4.6% más que en 2019 con 2.409€. Respecto al precio medio del hogar unifamiliar, resultó 2.237€ en 2020 frente a 2.704€ en 2019, un 17% menos. También nos ofrece una tabla que compara el año 2020 con el 2019 por parroquias, resultando en la siguiente tabla de precios de pisos medios según viviendas vendidas durante dichos años:

Parroquia, precio en €/m2Año 2019Año 2020Variación (%)
Canillo1.937,7 €2.375,0 €22,6%
Encamp1.971,8 €2.110,0 €7,0%
Ordino2.328,2 €2.255,3 €-3,1%
La Massana2.310,6 €2.419,8 €4,7%
Andorra la Vella2.956,5 €2.867,6 €-3,0%
Sant Julià de Lòria2.030,5 €2.181,3 €7,4%
Escaldes-Engordany3.118,5 €3.160,4 €1,3%
Precio medio Andorra2.409,3 €2.520,4 €4,6%
Precio de vivienda tipo piso en Andorra por parroquia, en euros por metro cuadrado

Esta misma información podemos tenerla de forma más visual con las gráficas que también ofrece el informe, tanto del precio de los pisos por parroquia como del precio de la vivienda y el suelo andorrano según el tipo de propiedad inmobiliaria:

Precio por metro cuadrado de los pisos en Andorra por parroquias, 2013-2020
Precio por m2 de los pisos en Andorra por parroquias, 2013-2020
Precio de vivienda y suelo andorrano por propiedad inmobiliaria, 2013-2020
Precio de vivienda y suelo andorrano por propiedad inmobiliaria, 2013-2020

Por otro lado tenemos el informe trimestral del segundo trimestre de 2021, según el cual el precio por metro cuadrado medio de los pisos fue de 2.746,4€ frente a los 2.836,7€ del mismo trimestre de 2020, resultando un -3,2%. Por otro lado, incluyendo a los pisos los hogares y viviendas unifamiliares y edificios, tenemos que la diferencia fue de 2.767,9€ en el segundo trimestre de 2021 y 2.590,9€ en el segundo trimestre de 2020, aumentando así un 6,8%.

Cabe destacar que hay otras fuentes de dónde coger los datos. Por ejemplo, esta de Habitaclia en la que el cálculo está realizado sobre anuncios de viviendas no unifamiliares publicados en habitaclia.com en zonas geográficas con una muestra superior a los 50 anuncios y que refleja unos precios de compra de vivienda en Andorra que han subido desde unos 3.600€/m2 a finales de 2020 hasta casi 4.000€/m2 a finales de 2021. En cualquier caso, esos datos son de los anuncios publicados Habitaclia, que son una parte de la flota de inmuebles andorranos y usualmente los más caros.

Otras fuentes a usar pueden ser esta de Hogaria.net, si bien los datos no parecen muy fiables y tampoco se muestra cómo se han extraídos, aunque suponemos que se ha hecho mediante la publicación de anuncios.

Por último, remarcar que el precio de compra de vivienda es un tema recurrente en el país, como comprobamos en numerosos artículos de prensa y notas como este de La Valira, este otro, o también este de El Periòdic y este otro o en Andorra Difusió e incluso en el Diari d’Andorra. De hecho, la propia Asociación de Agentes Inmobiliarios de Andorra (AGIA), publica en su blog entradas con cierta preocupación y también tienen previsto realizar un estudio para conocer el precio real de la vivienda.

Precio de alquiler

En cuanto a los precios de los alquileres, no disponemos de informes tan buenos por parte del Departamento de Estadística andorrano, pero en la Encuesta de Presupuestos Familiares del 2019 podemos encontrar información muy relevante. Por ejemplo, que el 63% de los hogares de Andorra están en régimen de alquiler, cifra que ha bajado constantemente desde el 69% de 2015 y 106. También que el grueso de los hogares de alquiler se concentra entre los 2 y los 9 años de alquiler y entre los 50 y 124 metros cuadrados, con una media de 80 m2.

En cuanto a los precios de alquiler, en la siguiente tabla mostramos el precio de alquiler medio en Andorra desde el año 2015, donde apreciamos un notable aumento especialmente a partir de 2017.

Año20152016201720182019
Precio medio581 €580 €584 €601 €607 €
Precio de alquiler medio en Andorra

Sin embargo, esos precios medios no toman en cuenta el tamaño de la vivienda alquilada, cosa que es muy relevante de cara a hacerse una idea los costes que supone alquilar en el país. En ese sentido la gráfica más destacable y visual del estudio relaciona los precios según el tamaño de la vivienda considerada y tomando los años de 2015 a 2019 como mostramos a continuación. Por tanto, los precios de alquiler por tamaño de la propiedad quedarían así:

Tamaño0-49 m250-74 m275-99 m2100-124 m2125-149 m2> 150 m2
Precio446,7 €555,6 €600,9 €678,1 €755,1 €1.278,6 €
Precios de alquiler por tamaño de vivienda en Andorra
Precio de alquiler en Andorra según tamaño de la vivienda, años 2015-2019
Precio de alquiler por tamaño de vivienda, Andorra 2015-2019

Otra forma de medir los precios de los alquileres es medido por metro cuadrado de vivienda alquilada. En este sentido, también disponemos de una tabla muy instructiva que relaciona el precio por metro cuadrado según los años de alquiler para los distintos años considerados:

Tiempo de alquiler / Año20152016201720182019
Menos de 1 año7,4 €7,3 €8,4 €9,2 €9,5 €
1 año7,8 €8,0 €8,0 €8,5 €9,2 €
De 2 a 4 años7,4 €7,3 €7,5 €7,9 €8,5 €
De 5 a 9 años7,2 €7,2 €7,0 €7,6 €7,6 €
De 10 a 19 años6,6 €6,8 €7,1 €7,5 €7,8 €
De 20 años o más5,2 €5,3 €5,6 €6,0 €5,9 €
Media7,0 €6,9 €7,1 €7,5 €7,7 €
Precio de alquiler por metro cuadrado según años de alquiler, 2015-2019

Como podemos ver, de nuevo, se aprecia un crecimiento acusado a partir de 2017 especialmente en los tramos más bajos (es decir, en los alquileres más nuevos). Vemos también que el precio de los alquileres es más bajo cuantos más años se lleve viviendo en alquiler y que tiende a reducirse con respecto a los nuevos contratos según avanzan los años.

En cualquier caso, lo cierto es que es un tema bastante polémico y actual en Andorra, como podemos ver enesta nota de prensa del Gobierno, también en este artículo del Diari d’Andorra o en este deAndorra Difusió, donde podemos leer además que los gastos del hogar suponen aproximadamente el 34% del gasto familiar medio en Andorra.

Requisitos para comprar un inmueble

En primer lugar nos gustaría remarcar que no hace falta ser residente en Andorra para comprar una propiedad inmobiliaria andorrana. Puede hacerlo cualquier persona mayor de edad siempre y cuando tenga los antecedentes penales limpios y lo pueda demostrar con su debido certificado. Tampoco tiene ninguna repercusión sobre los precios o los impuestos, tasas y gastos que se deben acometer, solo en caso de arrendarla el tratamiento fiscal de los rendimientos es diferente.

Eso sí, es imprescindible disponer de una cuenta bancaria andorrana, ya que los pagos se deben realizar dentro del Principado y constituye una prueba del origen lícito de los fondos aportados en virtud de la normativa contra el blanqueo de capitales.

Autorización del Gobierno andorrano

El Gobierno andorrano facilita una autorización llamada Autorización de Inversión Extranjera en Inmuebles que da derecho a invertir en un bien inmueble andorrano. Esta autorización deben solicitarla las personas físicas que no tengan residencia o nacionalidad en Andorra y las entidades jurídicas con domicilio en el extranjero y se obtiene en un plazo de aproximadamente 15 días.

Esta autorización de inversión es el paso previo para poder invertir en el país y permite invertir en cualquiera de las siete parroquias del Principado y en cualquier tipo de propiedad inmobiliaria: pisos y apartamentos, chalets y casas adosadas, aparcamientos, locales comerciales, terrenos…

Pasos para adquirir una propiedad

El proceso de compra, una vez aprobada las autorización, dura aproximadamente entre mes y medio y dos meses. Se trata de un proceso de cuatro etapas para formalizar la adquisición que resumimos a continuación:

  1. Firma del contrato de reserva del bien inmueble, entre comprador y vendedor. El comprador paga un depósito del 10% que valida la opción de compra. Es un depósito no reembolsable que actúa como señal de compra y evita que el comprador se eche atrás sin motivos razonables. El vendedor retira la propiedad del mercado por un período determinado de tiempo.
  2. Preparación y gestión de la escritura de compraventa. Activación del proceso de venta por un notario andorrano, redacción del contrato y preparación para la firma de la escritura.
  3. Firma de la escritura de compraventa por ambas partes, en presencia del notario. El comprador paga el saldo restante y toma posesión del bien inmueble. Se cambia el nombre en las escrituras de la propiedad.
  4. Depósito de la escritura de compraventa por parte del notario. El vendedor, por su parte, usualmente debe entregar el Certificado de Habitabilidad de la propiedad al comprador, emitido por arquitecto registrado, que asegura las condiciones vitales de la vivienda.
  5. Pago de impuestos y tasas municipales.

En cualquier caso, lo más recomendable es acudir a una asesoría especializada para realizar todos los trámites con el banco, el gobierno, la agencia / propietario y el notario. En Andorra Insiders, por ejemplo, podemos ayudarles a optimizar su tiempo y dinero bajo estricto cumplimiento de la ley y realizar el procedimiento de forma eficiente, clara y profesional.

Gastos de notaría para realizar la compra

Usualmente los costes en honorarios del Notario son de aproximadamente el 0,1% del valor de la propiedad inmersa en la operación, más un importe fijo de entre 500€ y 1.500€ aproximadamente según el valor del inmueble comprado. El comprador es el responsable del pago de dichos gastos notariales y de los impuestos correspondientes a través de una cuenta bancaria en banco andorrano.

Además de estos habría que tener en cuenta, en caso de realizar el procedimiento mediante agencia inmobiliaria, los honorarios que estos mismos aplican.

Impuestos en la compraventa de propiedades inmobiliarias

Impuestos en la compra de vivienda

Las transmisiones de toda clase de bienes inmuebles así como la constitución y la cesión de derechos reales sobre los bienes inmuebles están sujetas a tributación en Andorra del Impuesto sobre las transmisiones patrimoniales (ITP). Así, cuando se compra una casa, un piso o vivienda u otra propiedad el comprador es obligado tributario de este impuesto.

El tipo a aplicar y abonar es el correspondiente al 4% del valor real certificado del inmueble, repartido en un 1% para la administración central del Gobierno de Andorra y un 3% para el ayuntamiento local o Comú. El tramo del Comú lo eligen los propios comuns entre el 0,5% y el 3%, pero en la práctica todos tienen el tramo máximo. Las exenciones aplican sobre operaciones con parentesco, matrimonio, entidades públicas, relaciones societarias o donaciones a organizaciones sin ánimo de lucro, entre otros. También si la propiedad se va a usar para alquilar un mínimo de 5 años y algunas otras más.

Recomendamos, de nuevo, acudir a una asesoría fiscal para estudiar el caso y ver la forma de proceder.

Impuestos en la venta de una propiedad

La venta de una propiedad, a diferencia de lo que ocurre en otros países, no está sujeta a ganancia de capital por impuestos sobre el capital o sobre el ahorro, o por la base del ahorro del IRPF andorrano. Las plusvalías obtenidas con la venta de una vivienda u otro inmueble en Andorra tributa por un impuesto específico para ello, llamado Impuesto sobre las Plusvalías en las Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias.

Este impuesto plusvalías que se pongan de manifiesto en las transmisiones patrimoniales, onerosas o lucrativas “inter vivos”, de toda clase de bienes inmuebles, así como en la constitución o en la cesión de derechos reales sobre los bienes inmuebles. El tipo a aplicar varía entre el 0% y el 15% según los años que se haya poseído el inmueble antes de proceder a su venta. Así, una vivienda que se haya poseído durante menos de un año tributará al 15% y si en cambio se ha poseído más de 10 años tributará al 0%.

En cualquier caso, este impuesto también es más complicado y tiene sus peculiaridades. Desde exenciones y bonificaciones hasta correcciones con coeficientes, formas de calcular la cuota tributaria y retenciones. Es por ello que otra vez instamos a acudir a una asesoría profesional.

Impuestos municipales

Aunque en Andorra no existe el IBI, sí existen determinados impuestos comunales sobre propietarios de bienes inmuebles, según la parroquia que los aplique, los metros cuadrados de la propiedad, su estado de construcción o la localización entre otros. Estos pueden ser tres:

  • El impuesto tradicional de foc y lloc, que grava el hecho de residir en una parroquia, independientemente del régimen (alquiler o propietario).
  • El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria que grava la propiedad por metro cuadrado. Cada parroquia aplica su tipo y su corrección por la localización del bien.
  • El impuesto sobre los rendimientos arrendatarios. Se aplica sobre las rentas acreditadas durante el año, y se liquida al final del período impositivo. El tipo oscila entre un 0,4% y un 4% sobre las rentas según el Comú.

Requisitos para alquilar una vivienda

De forma similar al caso anterior, tampoco hace falta ser residente andorrano para alquilar una vivienda, es suficiente con identificarse (DNI, Pasaporte, etc.) y tener una cuenta bancaria en banco andorrano para poder realizar los pagos de los gastos del hogar desde allí (alquiler, electricidad, calefacción y agua, internet, seguro, etc.). Sin embargo, no tiene mucho sentido alquilar una vivienda sin convertirse en residente, mucho menos si no se va a convertir en residente fiscal porque no podrá aprovechar las ventajas de los impuestos andorranos.

Los contratos de arrendamiento indefinidos en Andorra tienen una duración mínima de 5 años, durante los cuales se puede rescindir el contrato mediante un preaviso hecho tantos meses antes como años de contrato queden por cumplir en el momento de salir de la vivienda. Por ejemplo, tras dos años en un piso de alquiler de 5 años se requiere emitir un preaviso firmado y por escrito al propietario / agencia inmobiliaria de 3 meses antes de salir de la propiedad definitivamente.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que en general se debe disponer del importe de 4 meses del alquiler a contratar para empezar dicho contrato. De ellos, el equivalente a un mes sería para la agencia inmobiliaria en concepto de honorarios, dos meses se depositarían como fianza por el arrendamiento y el último sería para abonar el primer mes de contrato. Es importante indicar que el seguro de vivienda es obligatorio, así como abonar las tasas municipales anuales en concepto de iluminación y limpieza.

Finalmente, es recomendable asegurarse de, en caso de buscar propiedad inmobiliaria a través de un agente inmobiliario, que este está inscrito en el Colegio de Gestores y Agentes Inmobiliarios de Andorra (AGIA). Esta es una profesión regulada por la Ley de los Agentes y Gestores Inmobiliarios del año 2000 y solo los registrados en dicha entidad pública pueden desarrollar ese trabajo.

Buscar piso en Andorra de alquiler o compra

Terminamos el artículo con las mejores formas de buscar y encontrar inmuebles de todo tipo en Andorra. Lo que la gente suele hacer es buscar en Google y terminan en plataformas como Habitaclia, Idealista o Pisos.com. Sin embargo, en estos portales españoles, además de haber solo una pequeña fracción de la flota inmobiliaria total andorrana, suelen estar más caros de lo usual.

El mercado de vivienda y propiedad inmobiliaria andorrano es desafortunadamente muy local, muy gremial. Se trata ciertamente de un oligopolio con comportamiento y funcionamiento propios de un cártel. Por ejemplo, todas las agencias inmobiliarias se conocen entre sí y colaboran entre ellas para repartirse comisiones y honorarios a costa del consumidor. Además, la regulación propia del sector dificulta la competencia entre ellos.

Es por ello que, aunque existen muchísimas agencias inmobiliarias distintas en el Principado de Andorra y podríamos nombrar muchas de ellas, creemos que la mejor opción para buscar vivienda, aparcamiento o cualquier otro tipo de propiedad inmobiliaria en el país es el portal Pisos.ad, un portal bastante local y poco conocido, que no suele aparecer en internet más allá de las búsquedas realizadas en Andorra.

Este portal, a diferencia de los mencionados anteriormente, sí tiene una vasta y amplia oferta de bienes inmuebles. Además, publican en él la mayoría de inmobiliarias del país, inmobiliarias muy distintas con propiedades distintas (o a veces las mismas). Así, si bien este portal no evita las prácticas oligopolísticas y abusivas de los promotores inmobiliarios, permite buscar mejor, comparar propiedades entre muchas más e incluso comparar precios de distintas inmobiliarias. En caso de de que alguna de ellas le llame la atención, además, puede contactar con la inmobiliaria con los datos de contacto allí publicados.

Es por ello que creemos que, a pesar de que probablemente carguen su propia comisión a las agencias para publicar los anuncios y quizá estén más caros, vale la pena usarlo.

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