Apartamento em Andorra: aluguel, preços e requisitos

Não poderia faltar um artigo sobre habitação num portal de informação sobre Andorra especializado em estabelecer pessoas e negócios no país, e é por isso que escrevemos este artigo. Encontrar um imóvel que atenda às preferências de alguém é essencial para morar em Andorra, seja para compra ou aluguel e para uso como residência ou como local comercial para um negócio. Nestes casos o mais comum é um apartamento ou apartamento em Andorra para poder residir permanentemente no país.

Costumamos dizer que as coisas mais caras para se estabelecer criando uma empresa em Andorra são, por um lado, a parte da segurança social e por outro lado o aluguel da casa (uma vez que, como lembramos, não há figura ou categoria jurídica autônoma). No primeiro caso estamos falando de aprox. 500€ por mês e o segundo caso é o que vamos abordar aqui. Iremos focar nos pisos porque são a grande maioria do parque imobiliário de Andorra (mais de 90%) e o tipo de habitação que a maioria das pessoas procura.

Preço de apartamentos em Andorra: aluguel e compra

Como veremos a seguir, los precios de la vivienda en Andorra se han disparado de forma extraordinaria desde 2020 y ya superan los de la mayoría de ciudades españolas. El precio de compra de un piso se acerca en promedio a los 4.400 €/m² (transacciones reales 2024) y el alquiler de nueva contratación ronda los 2.500-2.800 €/mes. El fuerte crecimiento de la población residente, la escasez estructural de vivienda y la atracción de residentes de alto poder adquisitivo explican esta tendencia, que no muestra señales de moderación.

Preço de apartamentos para comprar em Andorra

Para aproximar os preços de compra de imóveis em Andorra podemos nos referir a várias fontes. La más fiable es el Departamento de Estatística de Andorra, que publicó por primera vez datos oficiales de transacciones en 2024. Según los últimos datos disponibles, el preço médio por metro quadrado de apartamentos em Andorra se sitúa en ~4.169-4.440 €/m² en 2024 (transacciones reales), un incremento del 16-23% respecto a 2023. El informe anual de la Asociación de Agentes Inmobiliarios (AGIA) fija el precio medio de 2024 en un máximo histórico de 4.373 €/m² para todas las tipologías (+6,5% anual; +81,5% en cinco años).

Segundo dados do governo, temos que o preço médio por metro quadrado de apartamentos em Andorra Foram 3.599,30€ em 2023, mais 10,2% do que em 2022 com 3.266,41€. Em relação a preço médio de residência unifamiliar, foi de 2.429,08€ em 2023 face a 2.561,86€ em 2022, o que representa uma diminuição surpreendente de 5,2%. Eles também nos oferecem dados divididos por paróquias, resultando na seguinte tabela de preços médios de apartamentos de acordo com as casas vendidas nos últimos anos:

Freguesia, preço em € / m2	Ano 2020	ano 2021	Ano 2022	Ano 2023	Variação (%)
Canillo	2.375,0 €	2.515,55 €	2.530,63 €	3.238,84 €	27,9%
Encamp	2.110,0 €	2.322,01 €	2.931,43 €	2.803,75 €	– 4.3%
Ordino	2.255,3 €	2.839,69 €	2.625,98 €	3.043,02 €	15,8%
La Massana	2.419,8 €	2.737,59 €	3.082,37 €	3.227,59 €	4,7%
Andorra-a-Velha	2.867,6 €	3.367,28 €	3.641,37 €	3.612,76 €	-0,8%
Sant Julià de Lòria	2.181,3 €	2.310,13 €	2.456,86 €	2.938,43 €	19,6%
Escaldes-Engordany	3.160,4 €	3.203,74 €	4.713,37 €	5.149,65 €	9,2%
Preço médio apartamento Andorra	2.520,4 €	2.775,12 €	3.266,41 €	3.599,30 €	10,2%

A variação é obviamente a de 2023 em relação a 2022. Podemos ter esta mesma informação de forma mais visual com os gráficos que a plataforma de estatísticas também oferece. Por exemplo, aqui podemos ver a evolução do preço dos apartamentos por m2 discriminado por freguesia ao longo dos anos de 2017 a 2023:

Como podemos ver, embora todos os preços sigam uma trajetória ascendente, destaca veementemente o aumento paróquia de Escaldes-Engordany. E o preço deste passou de 3.203,73€ em 2021 para o impressionante valor de 4.713,37€, um aumento em relação ao 47% num único ano, que ultraje. Isto se deve principalmente à construção de arranha-céus (como aquele em La Torre) nesta freguesia, que aumentaram muito o preço médio do metro quadrado do apartamento e da habitação.

De resto, nas restantes freguesias os preços aumentaram em média 1.000€ por metro quadrado, sendo Canillo a freguesia que menos sofreu aumento. Neste momento a tendência continua a ser muito altista devido ao crescente número de pessoas que se instalaram no país especialmente depois do tendência definida por El Rubius e outras coisas. Aqui podemos ver trimestralmente o evolução do preço dos apartamentos em geral em todo o país:

Como vemos, segue uma tendência ascendente muito clara desde 2017, embora obviamente no início da última década os preços fossem mais elevados do que agora.

Deve-se notar que existem outras fontes de onde obter os dados. Por exemplo, é de Habitaclia em que o cálculo é feito sobre anúncios de residências não unifamiliares publicados em habitaclia.com em áreas geográficas com uma amostra de mais de 50 anúncios e que reflete alguns preços de compra de casas em Andorra que passaram de cerca de € 4.100/m2 no início de 2022 para quase € 4.500/m2 no final de 2022 e início de 2023. De qualquer forma, esses dados são dos anúncios publicados pela Habitaclia, que são apenas parte da frota de propriedades andorranas e costumam ser os mais caros.

Outras fontes para usar podem ser esta de Hogaria.net, embora os dados não pareçam muito confiáveis e não mostrem como foram extraídos, embora assumamos que tenha sido feito por meio da publicação de anúncios. Seja como for, O que é certo é que de fato os preços dos apartamentos e casas em geral em Andorra aumentaram muito nos últimos anos..

Finalmente, observe que o preço de compra de uma casa é um tema recorrente no país, como vimos em vários artigos de imprensa e notas como leste de La Valira, este outro, ou também leste de El Periòdic e este outro ou em Andorra Diffused e até mesmo no Diari d'Andorra. Na verdade, a Associação dos Agentes Imobiliários de Andorra (AGIA), posts em seu blog com alguma preocupação. O próprio Governo restringiu atualmente os requisitos para se instalar no país justamente por isso e com o objetivo de reduzir preços e aluguéis de apartamentos.

Preço de aluguer em Andorra

A grande maioria das pessoas em Andorra vive de aluguel. De acordo com dados do departamento de estatística, entre 60% e 70% de pessoas vivem no campo alugando um apartamento ou outra casa. Portanto, é óbvio que esta questão é a mais importante. Para saber mais sobre aluguel de apartamentos e moradias em Andorra, devemos consultar o Inquérito ao Orçamento Familiar, neste caso de 2021 que é o último disponível.

De acordo com esses arquivos podemos encontrar dados muito interessantes. Por exemplo, o tempo médio de ocupação de uma habitação é de 12,4 anos e a maioria das habitações está ocupada entre os 10 e os 19 anos. Também que a maior parte das casas de aluguel se concentra entre 2 e 9 anos de aluguel e entre 50 e 124 metros quadrados, com média de 80 m2.

En cuanto a los precios de alquiler, en la siguiente tabla mostramos la evolución del preço médio do aluguel em Andorra según la Encuesta de Presupuestos Familiares hasta 2021. Desde entonces los precios han aumentado de forma muy acusada: según el SICAR (Sistema d’Indicadors de Contractes d’Arrendament, registro oficial de contratos), el precio real de los contratos activos es de 18,19 €/m² de media, mientras que los portales inmobiliarios muestran 27,56 €/m² para nuevos anuncios. En cuanto al importe mensual, el precio medio de mercado en el Q4 2024 fue de 2.832 €/mes (mediana: 2.550 €). Estos datos corresponden aproximadamente al precio de alquiler de un piso para una única persona.

Ano	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Preço médio	581 €	578 €	579 €	603 €	621 €	632 €	671 €

No entanto, estes preços médios não levam em consideração a dimensão da casa alugada, o que é muito relevante para se ter uma ideia dos custos do arrendamento no país. Nesse sentido, o gráfico mais marcante e visual do estudo relaciona o preços de acordo com o tamanho da casa considerada e considerando os anos de 2017 a 2021 como mostramos abaixo. Portanto, os preços de aluguel por tamanho do imóvel seriam os seguintes:

Tamanho	0-49 m2	50-74 m2	75-99 m2	100-124 m2	125-149 m2	> 150 m2
Preço	472,0 €	581,0 €	659,9 €	774,1 €	985,1 €	1.287,4 €

Outra forma de medir os preços de aluguel é medido por metro quadrado de habitação alugada. Nesse sentido, também temos uma tabela muito instrutiva que relaciona os preço por metro quadrado de acordo com os anos de aluguel para os diferentes anos considerados:

Tempo de locação / ano	2017	2018	2019	2020	2021
Menos de 1 ano	7,7 €	9,4 €	9,5 €	9,6 €	10,2 €
1 ano	8,2 €	8,8 €	9,3 €	9,7 €	9,6 €
2 a 4 anos	7,2 €	7,6 €	8,0 €	8,4 €	9,1 €
5 a 9 anos	6,9 €	7,1 €	7,3 €	7,5 €	8,0 €
10 a 19 anos	7,0 €	7,3 €	7,4 €	7,4 €	7,8 €
20 anos ou mais	5,3 €	5,7 €	5,7 €	5,7 €	6,7 €
média total	6,9 €	7,3 €	7,5 €	7,6 €	8,3 €

Como podemos ver, novamente, um crescimento acentuado especialmente nas faixas mais baixas (ou seja, nos aluguéis mais novos, com menos de 1 ano). Vemos también que el precio de los alquileres es más bajo cuantos más años se lleve viviendo en alquiler y que tiende a reducirse con respecto a los nuevos contratos según avanzan los años. Los datos del SICAR para 2025 confirman esta tendencia: el precio medio de los contratos más recientes (firmados desde 2023) es de 13 €/m², frente a 7,80 €/m² para contratos de más de 5 años de antigüedad. El incremento acumulado desde 2017 es del +116%, con un +19,2% solo en los últimos tres años.

Em qualquer caso, a verdade é que É um assunto muito polêmico e atual em Andorra, como podemos ver em Está Comunicado de imprensa do governo, também neste artigo do Diari d'Andorra ou neste de Andorra Diffused, onde também podemos ler que as despesas domésticas representam cerca de 34% do gasto médio da família em Andorra.

Requisitos para comprar um apartamento ou casa em Andorra

Em primeiro lugar, gostaríamos de enfatizar que Não precisa ser residente em andorra para comprar um imóvel em Andorra. Qualquer pessoa maior de idade pode fazê-lo, desde que tenha antecedentes criminais limpos e possa comprová-lo com o seu devido certificado. Também não tem repercussão nos preços ou impostos, taxas e despesas que devem ser realizadas, apenas no caso de locação, o tratamento tributário das devoluções é diferente. portanto pode investir em Andorra comprar uma casa sem qualquer impedimento.

Isso sim, é essencial ter uma conta bancária andorrana, visto que os pagamentos devem ser efetuados no Principado e constituem a prova da origem legal dos fundos aportados em virtude da regulamentação contra a lavagem de dinheiro.

Autorização do governo andorrano

O governo de Andorra fornece uma autorização chamada Autorização de Investimento Estrangeiro em Imóveis que dá o direito de investir em um imóvel andorrano. Esta autorização Deve ser solicitado por pessoas singulares que não tenham residência ou nacionalidade em Andorra e pessoas jurídicas domiciliadas no estrangeiro e é obtido em um período de aproximadamente 15 dias.

Esta autorização de investimento é a etapa anterior para poder investir no país e permite que você invista em qualquer um dos sete paróquias do Principado e em qualquer tipo de imóvel: flats e apartamentos, chalés e casas geminadas, estacionamentos, comércio, terrenos ...

Passos para adquirir um imóvel

O processo de compra, uma vez aprovada a autorização, dura cerca de um mês e meio a dois meses. É um processo de quatro etapas para formalizar a aquisição que resumimos a seguir:

1. Assinatura do contrato de reserva do imóvel, entre comprador e vendedor. O comprador paga um depósito do 10% que valida a opção de compra. É um depósito não reembolsável que atua como um sinal de compra e evita que o comprador desista sem motivo razoável. O vendedor retira a propriedade do mercado por um determinado período de tempo.
2. Elaboração e gestão da escritura de venda. Ativação do processo de venda por notário andorrano, redação do contrato e preparação para a assinatura da escritura.
3. Assinatura da escritura de venda por ambas as partes, na presença do notário. O comprador paga o saldo remanescente e toma posse do imóvel. O nome é alterado na escritura de propriedade.
4. Depósito de escritura de venda pelo notário. O vendedor, por sua vez, geralmente deve entregar ao comprador o Certificado de Habitabilidade do imóvel, emitido por arquiteto credenciado, que garante as condições vitais do imóvel.
5. Pagamento de impostos e impostos municipais.

Em qualquer caso, é melhor vá a um conselho especializado cumprir todas as formalidades junto ao banco, ao governo, ao órgão / proprietário e ao cartório. Na Andorra Insiders, por exemplo, podemos ajudá-lo a otimizar o seu tempo e dinheiro no estrito cumprimento da lei e a realizar o procedimento de forma eficiente, clara e profissional.

Taxas de cartório para fazer a compra

Normalmente, os custos em taxas notariais são de aproximadamente 0,1% do valor da propriedade imerso na operação, mais um montante fixo entre € 500 e € 1.500 aproximadamente de acordo com o valor do imóvel adquirido. O comprador é responsável por pagar essas despesas notariais e os impostos correspondentes por meio de uma conta bancária em um banco andorrano.

Além destes, se o procedimento for realizado por intermédio de uma imobiliária, devem ser tidas em consideração as taxas que aplicam.

IPTU sobre a venda

Impostos sobre compras de casa

As transferências de todos os tipos de bens imóveis, bem como a constituição e transferência de direitos imobiliários sobre bens imóveis estão sujeitas a impostos em Andorra a partir de Imposto de transferência de propriedade (ITP). Assim, aquando da aquisição de uma casa, apartamento ou habitação ou outro imóvel, o comprador é responsável por este imposto.

A taxa a ser aplicada e paga é a correspondente ao 4% do valor real certificado da propriedade, dividido em um 1% para a administração central do Governo de Andorra e um 3% para o conselho local ou Comú. A seção do Comú é escolhida pelos próprios comuns entre 0,5% e 3%, mas na prática todas têm a seção máxima. As isenções aplicam-se a operações com parentesco, casamento, entidades públicas, relações empresariais ou doações a entidades sem fins lucrativos, entre outras. Também se o imóvel vai ser alugado por um mínimo de 5 anos e mais alguns.

Recomendamos, novamente, ir a uma consultoria tributária para estudar o caso e ver como proceder.

Impostos sobre a venda de uma propriedade

A venda de um imóvel, ao contrário do que acontece noutros países, não está sujeita às mais-valias provenientes dos impostos sobre o capital ou sobre a poupança, nem pela base de poupança do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares de Andorra. Os ganhos de capital obtidos com a venda de uma casa ou outra propriedade em Andorra estão sujeitos a um imposto específico para isso, denominado Imposto sobre Ganhos de Capital na Transmissão de Ativos Imobiliários.

Este imposto sobre as mais-valias que se revela na transmissão de bens, onerosos ou lucrativos "entre vivos", de toda a espécie de bens imóveis, bem como na constituição ou transmissão de direitos sobre bens imóveis. A taxa a ser aplicada varia entre 0% e 15%, dependendo dos anos de propriedade da propriedade antes de proceder à sua venda. Assim, uma casa que foi possuída por menos de um ano será tributada em 15% e se foi possuída por mais de 10 anos, será tributada em 0%.

Em todo caso, esse imposto também é mais complicado e tem suas peculiaridades. De isenções e descontos a correções com coeficientes, formas de calcular a taxa de imposto e retenções na fonte. É por isso que recomendamos novamente que você busque aconselhamento profissional.

Impostos municipais

Embora não exista IBI em Andorra, existem certos impostos comunais sobre os proprietários de imóveis, dependendo da freguesia que os aplica, dos metros quadrados do imóvel, do seu estado de construção ou da localização, entre outros. Podem ser três:

• A taxa tradicional de foc e lloc, que tributa o facto de residir em freguesia, independentemente do regime (renda ou proprietário).
• O imposto imobiliário que tributa a propriedade por metro quadrado. Cada freguesia aplica o seu tipo e a sua correcção para a localização do imóvel.
• O imposto sobre a renda de aluguel. É aplicado sobre o rendimento creditado no exercício e é liquidado no final do período de tributação. A taxa varia entre 0,4% e 4% nos aluguéis de acordo com o Comú.

Nueva legislación de vivienda (2024-2025)

La crisis de vivienda ha llevado al Gobierno andorrano a aprobar dos leyes de gran calado en los últimos dos años:

• Llei 3/2024 (febrero 2024) — Restricción de la inversión extranjera inmobiliaria: Limita la capacidad de los no residentes para comprar vivienda en Andorra, pasando del régimen abierto de 2012 a un sistema más controlado.
• Llei 5/2025 (marzo 2025) — Creixement Sostenible i Dret a l’Habitatge: La mayor intervención en el mercado inmobiliario de la historia reciente de Andorra. Sus medidas principales son: (1) los no residentes solo pueden comprar una vivienda unifamiliar o máximo 2 apartamentos; (2) las propiedades vacías sin consumo eléctrico desde enero de 2024 pueden ser objeto de cesión temporal obligatoria al Govern (hasta 5 años a precio de mercado) si el propietario se niega a alquilarlas — se estima que afecta a ~2.000 apartamentos; (3) sanciones de 5.000-20.000 € por infracciones; (4) alquiler asequible definido como 25% por debajo del precio de mercado y máximo 35% de los ingresos del hogar.

Requisitos para alugar um apartamento

Semelhante ao caso anterior, Você também não precisa ser um residente de Andorra para alugar uma casa, basta identificar-se (RG, Passaporte, etc.) e ter conta em banco de Andorra para poder efetuar os pagamentos das despesas domésticas (aluguel, eletricidade, aquecimento e água, internet, seguros, etc.). Porém, não faz muito sentido alugar uma casa sem se tornar um residente, muito menos se você não se tornar um residente fiscal porque não será capaz de aproveitar as Vantagens fiscais de Andorra.

Os contratos de arrendamento indefinido em Andorra têm um duração mínima de 5 anos, durante os quais o contrato pode ser rescindido mediante aviso prévio feito tantos meses antes quantos anos de contrato ainda não foram cumpridos no momento de sair de casa. Por exemplo, após dois anos em um apartamento alugado por 5 anos, é necessário emitir um aviso assinado e por escrito ao proprietário / agência imobiliária de 3 meses antes de deixar a propriedade definitivamente.

Por outro lado, deve-se levar em consideração que em geral Você deve ter o valor de 4 meses de aluguel para alugar para iniciar o referido contrato. Destes, o equivalente a um mês seria para a imobiliária a título de taxas, dois meses seriam depositados como garantia do aluguel e o último seria para pagar o primeiro mês do contrato. É importante indicar que seguro de proprietário é obrigatório, além de pagar as taxas municipais anuais de iluminação e limpeza.

Por último, é aconselhável certificar-se de que, no caso de procurar um imóvel através de uma imobiliária, este esteja registado no Associação de Administradores e Agentes Imobiliários de Andorra (AGIA). Esta é uma profissão regulamentada pela Lei dos Agentes e Administradores Imobiliários do ano 2000 e apenas os cadastrados na referida entidade pública podem desenvolver este trabalho.

Encontre uma casa em Andorra para alugar ou comprar

Terminamos o artigo com as melhores formas de pesquisar e encontrar imóveis de todo o tipo em Andorra. O que as pessoas geralmente fazem é pesquisar no Google e acabam em plataformas como Habitaclia, Idealista ou Pisos.com. No entanto, nesses portais espanhóis, Além de terem apenas uma pequena fração da frota imobiliária total de Andorra, eles são geralmente mais caros do que o normal.

O mercado imobiliário e imobiliário de Andorra é, infelizmente, muito local, muito unido. É certamente um oligopólio com comportamento e operação típicos de cartel. Por exemplo, todas as agências imobiliárias se conhecem e trabalham juntas para compartilhar comissões e taxas às custas do consumidor. Além disso, a regulamentação do setor dificulta a concorrência entre eles.

É por isso que, embora existam várias imobiliárias no Principado de Andorra e possamos citar muitas delas, acreditamos que a melhor opção para procurar moradia, estacionamento ou qualquer outro tipo de propriedade imobiliária no país é o portal Pisos.ad ou buscocasa.ad, portais bastante locais e pouco conhecidos no estrangeiro, que não costumam aparecer na internet para além das pesquisas realizadas em Andorra.

Este portal, ao contrário dos mencionados acima, sim tem uma vasta e ampla gama de imóveis. Além disso, a maioria das imobiliárias do país publica nele, empresas imobiliárias muito diferentes, com propriedades diferentes (ou às vezes iguais). Assim, embora este portal não impeça práticas oligopolísticas e abusivas de incorporadoras imobiliárias, permite que você pesquise melhor, compare propriedades entre muitas outras e até compare preços de diferentes agências imobiliárias. Caso algum deles chame a sua atenção, também pode contactar a imobiliária com os dados de contacto aí publicados.

É por isso que acreditamos que, embora eles provavelmente cobrem sua própria comissão das agências para veicular os anúncios e possam ser mais caros, vale a pena usar.

Partilhar um apartamento em Andorra

Finalmente partilhar um apartamento no Principado de Andorranós altamente recomendamos este grupo de telegramas, chamado Allotjament Andorra, visto que se trata de um grupo com mais de 2.000 pessoas cujo objetivo é justamente organizar as pessoas para que possam compartilhar alojamento e moradia. Também em este grupo do Facebook com mais de 15.000 pessoas chamado Procuro Pis em Andorra talvez eles possam encontrar pessoas para dividir um apartamento que tenham um quarto livre ou precisem de um quarto.