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Moradia em Andorra: comprar ou alugar um imóvel

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Não poderia faltar um artigo sobre habitação num portal de informação sobre Andorra especializado em estabelecer pessoas e negócios no país, e é por isso que escrevemos este artigo. Encontrar um imóvel que atenda às preferências de alguém é essencial para morar em Andorra, comprado ou alugado e para usar como residência ou como estabelecimento comercial.

Costumamos dizer que as coisas mais caras para se estabelecer criando uma empresa em Andorra são, por um lado, a parte da segurança social e por outro lado o aluguel da casa (uma vez que, como lembramos, não há figura ou categoria jurídica autônoma) No primeiro caso, estamos a falar de 450-500 € por mês e no segundo caso é o que vamos abordar aqui.

Preços e aluguéis de casas em Andorra

Como veremos a seguir, Os preços médios das casas em Andorra são semelhantes aos de uma cidade intermediária da Espanha, tanto em termos de compra quanto de aluguel. Em geral, não tão altos como os de Madrid, Barcelona ou Valência, mas semelhantes aos de Sevilha, Saragoça, Alicante ou Córdoba. Ressalte-se, em todo caso, que os preços estão subindo apesar de muito estar sendo construído devido ao aumento do interesse em morar no país, algo que também Idealista avisa com a busca por moradia.

Preços de compra

Para aproximar os preços de compra de imóveis em Andorra podemos nos referir a várias fontes. No entanto, certamente o mais verdadeiro e o que vamos usar é o que é elaborado anual e trimestralmente pelo Departamento de Estatística de Andorra.

Então, se formos primeiro para o último comunicado de imprensa anual, nós temos que preço médio por metro quadrado de apartamentos em Andorra Era 2.520 € em 2020, 4,6% mais do que em 2019 com 2.409 €. Em relação a preço médio de residência unifamiliar, era de € 2.237 em 2020 em comparação com € 2.704 em 2019, 17% menos. Também nos oferece uma tabela que compara 2020 com 2019 por freguesia, resultando na seguinte tabela de preços médios de apartamentos de acordo com as casas vendidas nesses anos:

Freguesia, preço em € / m2Ano 2019Ano 2020Variação (%)
Canillo1.937,7 €2.375,0 €22,6%
Encamp1.971,8 €2.110,0 €7,0%
Ordino2.328,2 €2.255,3 €-3,1%
La Massana2.310,6 €2.419,8 €4,7%
Andorra-a-Velha2.956,5 €2.867,6 €-3,0%
Sant Julià de Lòria2.030,5 €2.181,3 €7,4%
Escaldes-Engordany3.118,5 €3.160,4 €1,3%
Preço médio Andorra2.409,3 €2.520,4 €4,6%
Preço das habitações tipo flat em Andorra por freguesia, em euros por metro quadrado

Podemos ter essas mesmas informações de uma forma mais visual com os gráficos que o relatório também oferece, tanto do preço dos apartamentos por freguesia assim como o preço da habitação e dos terrenos andorranos de acordo com o tipo de imóvel:

Preço por metro quadrado de apartamentos em Andorra, por freguesia, 2013-2020
Preço por m2 de apartamentos em Andorra por freguesias, 2013-2020
Preços de casas e terrenos em Andorra por propriedade imobiliária, 2013-2020
Preços de casas e terrenos em Andorra por propriedade imobiliária, 2013-2020

Por outro lado, temos o relatório trimestral para o segundo trimestre de 2021, de acordo com qual o preço médio por metro quadrado dos apartamentos foi de € 2.746,4 em comparação com € 2.836,7 no mesmo trimestre de 2020, resultando em -3,2%. Por outro lado, incluindo os pisos, habitações e moradias e edifícios unifamiliares, temos que a diferença foi de € 2.767,9 no segundo trimestre de 2021 e de € 2.590,9 no segundo trimestre de 2020, aumentando assim em 6,8%.

Deve-se notar que existem outras fontes de onde obter os dados. Por exemplo, é de Habitaclia em que o cálculo é feito em anúncios de residências não unifamiliares publicados em habitaclia.com em áreas geográficas com uma amostra de mais de 50 anúncios e que reflete alguns preços de compra de casa em Andorra que aumentaram de cerca de € 3.600 / m2 no final de 2020 para quase € 4.000 / m2 no final de 2021. Em qualquer caso, estes dados são provenientes dos anúncios publicados Habitaclia, que fazem parte da frota imobiliária andorrana e geralmente os mais caros.

Outras fontes para usar podem ser esta de Hogaria.netEmbora os dados não pareçam muito fiáveis e não seja demonstrado como foram extraídos, embora se assuma que o tenha feito através da publicação de anúncios.

Finalmente, observe que o preço de compra de uma casa é um tema recorrente no país, como vimos em vários artigos de imprensa e notas como leste de La Valira, este outro, ou também leste de El Periòdic e este outro ou em Andorra Diffused e até mesmo no Diari d'Andorra. Na verdade, a Associação dos Agentes Imobiliários de Andorra (AGIA), posts em seu blog com alguma preocupação e eles também planejam realizar um estudar para saber o preço real da casa.

Preco de aluguel

Em relação aos preços de aluguel, não temos relatórios tão bons do Departamento de Estatística de Andorra, mas no Pesquisa de orçamento familiar 2019 podemos encontrar informações muito relevantes. Por exemplo 63% de residências de Andorra são alugadas, um número que vem caindo continuamente desde o 69% de 2015 e 106. Também que o grosso das casas para locação se concentra entre 2 e 9 anos de aluguel e entre 50 e 124 metros quadrados, com uma média de 80 m2.

Em relação aos preços de aluguel, na tabela a seguir mostramos o preço médio do aluguel em Andorra desde 2015, onde vemos um aumento notável especialmente a partir de 2017.

Ano20152016201720182019
Preço médio581 €580 €584 €601 €607 €
Preço médio do aluguel em Andorra

No entanto, estes preços médios não levam em consideração a dimensão da casa alugada, o que é muito relevante para se ter uma ideia dos custos do arrendamento no país. Nesse sentido, o gráfico mais marcante e visual do estudo relaciona o preços de acordo com o tamanho da moradia considerada e considerando os anos de 2015 a 2019 como mostramos abaixo. Portanto, os preços de aluguel por tamanho do imóvel seriam os seguintes:

Tamanho0-49 m250-74 m275-99 m2100-124 m2125-149 m2> 150 m2
Preço446,7 €555,6 €600,9 €678,1 €755,1 €1.278,6 €
Preços de aluguel por tamanho de casa em Andorra
Preço do aluguel em Andorra de acordo com o tamanho da casa, anos 2015-2019
Preço do aluguel por tamanho da casa, Andorra 2015-2019

Outra forma de medir os preços de aluguel é medido por metro quadrado de habitação alugada. Nesse sentido, também temos uma tabela muito instrutiva que relaciona os preço por metro quadrado de acordo com os anos de aluguel para os diferentes anos considerados:

Tempo de locação / ano20152016201720182019
Menos de 1 ano7,4 €7,3 €8,4 €9,2 €9,5 €
1 ano7,8 €8,0 €8,0 €8,5 €9,2 €
2 a 4 anos7,4 €7,3 €7,5 €7,9 €8,5 €
5 a 9 anos7,2 €7,2 €7,0 €7,6 €7,6 €
10 a 19 anos6,6 €6,8 €7,1 €7,5 €7,8 €
20 anos ou mais5,2 €5,3 €5,6 €6,0 €5,9 €
Metade7,0 €6,9 €7,1 €7,5 €7,7 €
Preço do aluguel por metro quadrado de acordo com os anos de aluguel, 2015-2019

Como podemos ver, novamente, um forte crescimento a partir de 2017 especialmente nas tranches mais baixas (ou seja, nos aluguéis mais novos). Também vemos que o preço do aluguel é menor quanto mais anos você vive com aluguel e que tende a diminuir em relação a novos contratos com o passar dos anos.

Em qualquer caso, a verdade é que É um assunto muito polêmico e atual em Andorra, como podemos ver emEstá Comunicado de imprensa do governo, também neste artigo do Diari d'Andorra ou neste deAndorra Diffused, onde também podemos ler que as despesas domésticas representam cerca de 34% do gasto médio da família em Andorra.

Requisitos para comprar um imóvel

Em primeiro lugar, gostaríamos de enfatizar que Não precisa ser residente em andorra para comprar um imóvel em Andorra. Qualquer pessoa maior de idade pode fazê-lo, desde que tenha ficha criminal limpa e possa comprová-la com o atestado adequado. Também não tem impacto sobre os preços ou impostos, taxas e despesas que devem ser realizadas, somente se for locado, o tratamento fiscal das declarações é diferente.

Isso sim, é essencial ter uma conta bancária andorrana, visto que os pagamentos devem ser efetuados no Principado e constituem a prova da origem legal dos fundos aportados em virtude da regulamentação contra a lavagem de dinheiro.

Autorização do governo andorrano

O governo de Andorra fornece uma autorização chamada Autorização de Investimento Estrangeiro em Imóveis que dá o direito de investir em um imóvel andorrano. Esta autorização Deve ser solicitado por pessoas singulares que não tenham residência ou nacionalidade em Andorra e pessoas jurídicas domiciliadas no estrangeiro e é obtido em um período de aproximadamente 15 dias.

Esta autorização de investimento é a etapa anterior para poder investir no país e permite que você invista em qualquer um dos sete paróquias do Principado e em qualquer tipo de imóvel: flats e apartamentos, chalés e casas geminadas, estacionamentos, comércio, terrenos ...

Passos para adquirir um imóvel

O processo de compra, uma vez aprovada a autorização, dura cerca de um mês e meio a dois meses. É um processo de quatro etapas para formalizar a aquisição que resumimos a seguir:

  1. Assinatura do contrato de reserva do imóvel, entre comprador e vendedor. O comprador paga um depósito do 10% que valida a opção de compra. É um depósito não reembolsável que atua como um sinal de compra e evita que o comprador desista sem motivo razoável. O vendedor retira a propriedade do mercado por um determinado período de tempo.
  2. Elaboração e gestão da escritura de venda. Ativação do processo de venda por notário andorrano, redação do contrato e preparação para a assinatura da escritura.
  3. Assinatura da escritura de venda por ambas as partes, na presença do notário. O comprador paga o saldo remanescente e toma posse do imóvel. O nome é alterado na escritura de propriedade.
  4. Depósito de escritura de venda pelo notário. O vendedor, por sua vez, geralmente deve entregar ao comprador o Certificado de Habitabilidade do imóvel, emitido por arquiteto credenciado, que garante as condições vitais do imóvel.
  5. Pagamento de impostos e impostos municipais.

Em qualquer caso, é melhor vá a um conselho especializado cumprir todas as formalidades junto ao banco, ao governo, ao órgão / proprietário e ao cartório. Na Andorra Insiders, por exemplo, podemos ajudá-lo a otimizar o seu tempo e dinheiro no estrito cumprimento da lei e a realizar o procedimento de forma eficiente, clara e profissional.

Taxas de cartório para fazer a compra

Normalmente, os custos em taxas notariais são de aproximadamente 0,1% do valor da propriedade imerso na operação, mais um montante fixo entre € 500 e € 1.500 aproximadamente de acordo com o valor do imóvel adquirido. O comprador é responsável por pagar essas despesas notariais e os impostos correspondentes por meio de uma conta bancária em um banco andorrano.

Além destes, se o procedimento for realizado por intermédio de uma imobiliária, devem ser tidas em consideração as taxas que aplicam.

Impostos sobre a venda de imóveis

Impostos sobre compras de casa

As transferências de todos os tipos de bens imóveis, bem como a constituição e transferência de direitos imobiliários sobre bens imóveis estão sujeitas a impostos em Andorra a partir de Imposto de transferência de propriedade (ITP). Assim, aquando da aquisição de uma casa, apartamento ou habitação ou outro imóvel, o comprador é responsável por este imposto.

A taxa a ser aplicada e paga é a correspondente ao 4% do valor real certificado da propriedade, dividido em um 1% para a administração central do Governo de Andorra e um 3% para o conselho local ou Comú. A seção do Comú é escolhida pelos próprios comuns entre 0,5% e 3%, mas na prática todas têm a seção máxima. As isenções aplicam-se a operações com parentesco, casamento, entidades públicas, relações empresariais ou doações a entidades sem fins lucrativos, entre outras. Também se o imóvel vai ser alugado por um mínimo de 5 anos e mais alguns.

Recomendamos, novamente, ir a uma consultoria tributária para estudar o caso e ver como proceder.

Impostos sobre a venda de uma propriedade

A venda de um imóvel, ao contrário do que acontece noutros países, não está sujeita às mais-valias provenientes dos impostos sobre o capital ou sobre a poupança, nem pela base de poupança do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares de Andorra. Os ganhos de capital obtidos com a venda de uma casa ou outra propriedade em Andorra estão sujeitos a um imposto específico para isso, denominado Imposto sobre Ganhos de Capital na Transmissão de Ativos Imobiliários.

Este imposto sobre as mais-valias que se revela na transmissão de bens, onerosos ou lucrativos "entre vivos", de toda a espécie de bens imóveis, bem como na constituição ou transmissão de direitos sobre bens imóveis. A taxa a ser aplicada varia entre 0% e 15%, dependendo dos anos de propriedade da propriedade antes de proceder à sua venda. Assim, uma casa que foi possuída por menos de um ano será tributada em 15% e se foi possuída por mais de 10 anos, será tributada em 0%.

Em todo caso, esse imposto também é mais complicado e tem suas peculiaridades. De isenções e descontos a correções com coeficientes, formas de calcular a taxa de imposto e retenções na fonte. É por isso que recomendamos novamente que você busque aconselhamento profissional.

Impostos municipais

Embora não exista IBI em Andorra, existem certos impostos comunais sobre os proprietários de imóveis, dependendo da freguesia que os aplica, dos metros quadrados do imóvel, do seu estado de construção ou da localização, entre outros. Podem ser três:

  • A taxa tradicional de foc e lloc, que tributa o facto de residir em freguesia, independentemente do regime (renda ou proprietário).
  • O imposto imobiliário que tributa a propriedade por metro quadrado. Cada freguesia aplica o seu tipo e a sua correcção para a localização do imóvel.
  • O imposto sobre a renda de aluguel. É aplicado sobre o rendimento creditado no exercício e é liquidado no final do período de tributação. A taxa varia entre 0,4% e 4% nos aluguéis de acordo com o Comú.

Requisitos para alugar uma casa

Semelhante ao caso anterior, Você também não precisa ser um residente de Andorra para alugar uma casa, basta identificar-se (RG, Passaporte, etc.) e ter conta em banco de Andorra para poder efetuar os pagamentos das despesas domésticas (aluguel, eletricidade, aquecimento e água, internet, seguros, etc.). Porém, não faz muito sentido alugar uma casa sem se tornar um residente, muito menos se você não se tornar um residente fiscal porque não será capaz de aproveitar as Vantagens fiscais de Andorra.

Os contratos de arrendamento indefinido em Andorra têm um duração mínima de 5 anos, durante os quais o contrato pode ser rescindido mediante aviso prévio feito tantos meses antes quantos anos de contrato ainda não foram cumpridos no momento de sair de casa. Por exemplo, após dois anos em um apartamento alugado por 5 anos, é necessário emitir um aviso assinado e por escrito ao proprietário / agência imobiliária de 3 meses antes de deixar a propriedade definitivamente.

Por outro lado, deve-se levar em consideração que em geral Você deve ter o valor de 4 meses de aluguel para alugar para iniciar o referido contrato. Destes, o equivalente a um mês seria para a imobiliária a título de taxas, dois meses seriam depositados como garantia do aluguel e o último seria para pagar o primeiro mês do contrato. É importante indicar que seguro de proprietário é obrigatório, além de pagar as taxas municipais anuais de iluminação e limpeza.

Por último, é aconselhável certificar-se de que, no caso de procurar um imóvel através de uma imobiliária, este esteja registado no Associação de Administradores e Agentes Imobiliários de Andorra (AGIA). Esta é uma profissão regulamentada pela Lei dos Agentes e Administradores Imobiliários do ano 2000 e apenas os cadastrados na referida entidade pública podem desenvolver este trabalho.

Encontre uma casa em Andorra para alugar ou comprar

Terminamos o artigo com as melhores formas de pesquisar e encontrar imóveis de todo o tipo em Andorra. O que as pessoas geralmente fazem é pesquisar no Google e acabam em plataformas como Habitaclia, Idealista ou Pisos.com. No entanto, nesses portais espanhóis, Além de terem apenas uma pequena fração da frota imobiliária total de Andorra, eles são geralmente mais caros do que o normal.

O mercado imobiliário e imobiliário de Andorra é, infelizmente, muito local, muito unido. É certamente um oligopólio com comportamento e operação típicos de cartel. Por exemplo, todas as agências imobiliárias se conhecem e trabalham juntas para compartilhar comissões e taxas às custas do consumidor. Além disso, a regulamentação do setor dificulta a concorrência entre eles.

É por isso que, embora existam várias imobiliárias no Principado de Andorra e possamos citar muitas delas, acreditamos que a melhor opção para encontrar moradia, estacionamento ou qualquer outro tipo de imóvel no país é o portal Pisos.ad, um portal bastante local e pouco conhecido, que não costuma aparecer na Internet para além das pesquisas efectuadas em Andorra.

Este portal, ao contrário dos mencionados acima, sim tem uma vasta e ampla gama de imóveis. Além disso, a maioria das imobiliárias do país publica nele, empresas imobiliárias muito diferentes, com propriedades diferentes (ou às vezes iguais). Assim, embora este portal não impeça práticas oligopolísticas e abusivas de incorporadoras imobiliárias, permite que você pesquise melhor, compare propriedades entre muitas outras e até compare preços de diferentes agências imobiliárias. Caso algum deles chame a sua atenção, também pode contactar a imobiliária com os dados de contacto aí publicados.

É por isso que acreditamos que, embora eles provavelmente cobrem sua própria comissão das agências para veicular os anúncios e possam ser mais caros, vale a pena usar.

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